İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesine göre; "Kira sözleşmesi süresi içinde kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi içinde iki kez yazılı olarak haklı ihtar çekilmişse veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelini ödememe sebebiyle kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde iki kez haklı ihtarname gönderilmişse, kiralayan dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."
Buna göre, kiracı bir yılda iki defa kira bedelini ödemediyse, mülk sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Bu durumda, kiralayanın kiracısına iki kez yazılı haklı ihtar göndermesi gerekmektedir. Örneğin; aynı kira döneminde kiracı hem haziran hem de ekim ayı kirasını ödemediyse, kiralayanın her iki aya dair ihtarname göndermesi gerekir. Ardından, kira sözleşmesini sona erdirmek için kiralayanın, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açması gerekir. Kiracının ya da hiç ödeme yapmayan kiracının evden çıkarılması için üç yol bulunmaktadır:
İki haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira dönemine ait iki kira bedeli ödenmediğinde kiracıya iki kez ihtarname gönderilmelidir. İki ihtarname gönderildikten sonra kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda ihtarname çekilir. İhtarda, kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ve aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir. Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa tahliye gerçekleşmez, ancak bu sürede ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Bu yöntemle kiracının evden tahliyesi ve ödenmeyen kira bedelleri talep edilir. Sadece kira bedelleri talep ediliyorsa ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na göre, tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ancak bu mahkeme kesin yetkili değildir; dava davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.
10 yıllık kiracı, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına bağlı olarak farklı prosedürlerle çıkarılabilir. Belirli süreli bir sözleşmede, sürenin dolmasının ardından 10 yıl geçmelidir ve kira dönemi sonuna en az 3 ay kala kiracıya ihtarname gönderilerek tahliye davası açılabilir. Belirsiz süreli bir sözleşmede ise, kiracının sözleşme başlangıcından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır ve her 6 ayda bir kira dönemi sonuna en az 3 ay kala ihtarname gönderilerek tahliye davası açılabilir.
Kiracıya iki haklı ihtar çekilip, kira bedelini ödemesi istenebileceği gibi çekilen ihtara rağmen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya genel haciz yoluyla takip başlatılabilir.
Kiracı, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa çıkmak durumunda kalabilir. Ancak yeni malikin bu ihtiyacı gerçek ve samimi olmalıdır.
Yeni malik dükkanı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak 6 ay sonra kira sözleşmesini sona erdirmek için dava açabilir.
Kirasını düzenli ödeyen kiracıların tahliye edilmesi, ev sahipleri ve kiracılar arasında sıkça karşılaşılan ve karmaşık bir konudur. Kiracının kira ödemesi, temel bir sorumluluktur ve bu sorumluluğu yerine getiren kiracıların tahliye edilmesi oldukça zordur. Ancak, belirli durumlarda kiracının tahliyesi mümkün olabilir. Bu durumlar genellikle yasal düzenlemelerle belirlenmiştir ve titizlikle ele alınmalıdır.
1. Kiralananın Kendi veya Ailesi İçin Gereksinim: Kiracının, kendisi, eşi, çocukları veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi varsa, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, bu durumda kiracının ihtiyacı kesin olarak kanıtlanmalıdır.
2. Yeniden İnşa veya İmar Gerekliliği: Kiralananın yeniden inşası, imarı veya önemli tadilat gerektiren durumlarda, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, bu durumda kiralananın kullanımının imkansız olduğu açıkça belirtilmelidir.
3. Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, kiraya veren tarafından verilen geçerli bir tahliye taahhütnamesiyle, belirli bir süre içinde taşınmazdan ayrılma sözü vermişse, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir.
4. 10 Yıllık Kira Sözleşmesinin Sonu: Kiracı, belirli bir süreli kira sözleşmesiyle taşınmaza yerleşmişse ve bu sözleşmenin süresi 10 yıldan uzunsa, ev sahibi kiracıyı sözleşme süresinin sonunda tahliye edebilir.
Kiracıyı tahliye etmek için ilk adım genellikle "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açmaktır. Bu dava, kiracının yerleştiği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür ve kiracının ihtiyacı nedeniyle tahliye edilmesini talep eder. Ancak, bu tür davalarda belirli kanıtların sunulması ve yasal prosedürlere tam uyulması gerekir.
Türk Borç Kanunu, kiracıların korunması ve haklarının güvence altına alınması açısından önemli düzenlemeler içerir. Bu düzenlemelerden biri de ev sahibinin kiracının mağdur olmamasını sağlamak amacıyla yapılmıştır. Kiracının, ev sahibi evi satmadan önce imzaladığı kira sözleşmesinin devam etmesi, yeni malikle olan ilişkisinin de aynı şartlar altında sürmesi hakkı mevcuttur. Dolayısıyla, evin satılması durumunda kiracının haklarına saygı duyulması esastır.
Evin yeni bir sahip tarafından satılması durumunda, kiracı için önceden imzalanan kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve yeni malikle ilişkisi eski şartlarla devam eder. Kiracının, yeni ev sahibiyle yeniden bir kira sözleşmesi yapmasına gerek yoktur. Bu durumda, eski kira sözleşmesinde yer alan hükümler ve koşullar aynen geçerliliğini korur; sadece kira ilişkisinin tarafı olan ev sahibi değişir. Yani, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, yeni malik olur. Yeni ev sahibinin, kiracıya tapuda onaylı yeni hesap numarası ile tapunun kendisine ait olduğunu gösteren bir belge vermesi yeterlidir. Bu durumda kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Ancak, yeni ev sahibi, evi kiracının oturduğu süre zarfında kendi ihtiyacı doğrultusunda kullanmak istediğinde bazı durumlarda kiracıyı evden çıkarmak için yasal haklara sahip olabilir. Kiracının, evi satın alan yeni sahibe tahliye etmesi talebi, ihtiyaç sebebiyle ortaya çıkar. Bu durumda, yeni malikin, kiracıya evi boşaltma talebini bildirmesi ve ardından en az altı ay beklemesi gerekmektedir. Kiracı, bu süre içinde evi tahliye etmezse, yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.
Kiracı tahliye davaları, hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli bir süreçtir ve davanın ne kadar süreceği sıklıkla merak edilen bir konudur. Türk Borçlar Kanunu'nda taşınmazların tahliye işlemleri düzenlenmiştir. Ancak, davanın sonuçlanma süresi hakkında kesin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu süre, bir dizi faktöre bağlı olarak değişiklik gösterir.
Öncelikle, davayı gören mahkemenin iş yoğunluğu ve bulunduğu yer dikkate alınmalıdır. Mahkeme dosyaları inceleyip karara varırken zaman alabilir. Ayrıca, kiracının savunma yapma hakkını kullanması ve mahkemeye sunulan delillerin incelenmesi de süreyi uzatabilir. Dolayısıyla, tahliye davasının sonuçlanma süreci dosyanın niteliğine göre değişiklik gösterir.
Bir kiracı tahliye davası dosyasının sonuçlanma süresi, genellikle 6 ay ile 1 buçuk yıl arasında değişir. Ancak, bu süreye istinaf süresi dahil değildir. İstinaf süreci, kararın temyiz edilmesi durumunda ek süreler getirebilir. Kiracı tahliye davalarında hedeflenen süre 300 gündür, ancak her zaman bu süre içinde karar alınmaz.
Bu noktada hukuki destek alındığında, davanın süresi kısaltılabilir. Özellikle son dönemde artan kira bedeli uyuşmazlıkları ve tahliye davaları, mahkemelerin iş yoğunluğunu artırmıştır. Bu nedenle, en yakın duruşma tarihinin dahi 6 ay sonrasına verilmesi sık görülen bir durumdur. Böylece, tahliye davalarının tamamlanması 2 yılı bulabilir.
Mahkeme tarafından verilen kiracı tahliye kararına uyulması önemlidir. Kararın tebliğiyle birlikte kiracıya 15 günlük bir taşınmazı boşaltma süresi verilir. Bu süre içinde kiracı, taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi icra yoluyla tahliye işlemlerini gerçekleştirebilir.
Kiracı ve ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesi, tarafların belirli yükümlülükler altına girdiği ve belli şartlar altında sona erebilecek bir sözleşmedir. Ancak, kira sözleşmesinin sona ermesi için bazı önemli sebepler bulunmaktadır. İşte kira sözleşmesinin sona ermesine neden olan durumlar:
Kiracının Sözleşmeye Uymaması: Kiracı, kira sözleşmesinde yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda ev sahibi öncelikle kiracıya ihtar gönderir ve uygun bir süre tanır. Ancak kiracı bu süre içinde yükümlülüklerini yerine getirmezse, ev sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının İflası: Kiracı, iflas eder ve kira borçlarını ödeyemeyeceğini belirtirse, ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak, kiracının iflasına ilişkin resmi bir kararın olması gerekmektedir.
Kiracının Ölümü: Kiracının ölümü durumunda, kira sözleşmesi mirasçılar tarafından feshedilebilir. Ancak, konut ve çatılı işyerlerinde, aynı konutta oturanlar sözleşmeyi devam ettirebilirler.
Önemli Nedenlerle Fesih: Kira ilişkisinin taraflar için çekilmez hale gelmesi durumunda, önemli nedenlere dayanarak sözleşme feshedilebilir. Önemli nedenler varsa, kira sözleşmesi derhal feshedilebilir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Sözleşmesinin Feshi: Kiracı, kira borcunu ödemezse ve ihtara rağmen ödemezse, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir.
Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması Halinde Fesih: Kiracı, kiralanmış olan yeri izinsiz bir şekilde başkasına kiralar ya da alt kiracıya verirse, ev sahibi bu durumu fesih nedeni olarak kullanabilir ve tahliye davası açabilir.
Kiraya verenlerin kira sözleşmelerini sona erdirmesi için yasal olarak belirlenmiş bir takım nedenler bulunmaktadır. Bu nedenlerin başında kiracının sözleşmeye uymaması, ev sahibinin konut veya işyeri ihtiyacı, kiracının kiralanandan çıkmaması gibi durumlar gelmektedir. Peki, kiracıyı evden çıkarmak için hangi yolları izlemek gerekir?
Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanmak üzere tahliye etmek istiyorsa, bunu yapabilmesi için kiracıya kira sözleşmesinin bitiminden en az bir ay önce yazılı olarak bildirmelidir. Kiracı bu bildirimi aldıktan sonra belirtilen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Kiraya Verenin İşyeri Gereksinmesi Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri olarak kullanmak üzere tahliye etmek istiyorsa, aynı şekilde kiracıya kira sözleşmesinin bitiminden en az bir ay önce yazılı olarak bildirmelidir. Kiracı bu bildirimi aldıktan sonra belirtilen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Bir Kişinin Sonradan Mülkiyetini Kazandığı Taşınmazı Kendisi veya Yakınları için Kullanmak: Kiraya veren, bir kişinin sonradan mülkiyetini kazandığı taşınmazı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanmak üzere tahliye etmek istiyorsa, bu durumu kiracıya mülkiyetin kazanıldığı tarihten itibaren en geç bir ay içinde yazılı olarak bildirmelidir. Bildirimden altı ay sonra dava açılabilir.
Tadilat, Yapım, Onarım Sebebiyle Tahliye: Kiraya veren, yapılacak olan önemli tadilat, yapım veya onarım işlemleri nedeniyle kiracıyı evden çıkarmak istiyorsa, bunu kiracıya en az bir ay öncesinden yazılı olarak bildirmelidir. Bu durumda kiracının evi boşaltma süresi tadilatın bitimine kadar uzatılabilir.
Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Nedeniyle Tahliye: Kiracı kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren iki haklı ihtar çekerek sözleşmeyi sona erdirebilir. İki farklı aya ait ihtarlar yazılı olarak ve bir yıl içinde çekilmelidir. Bu durumda dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetmesine Rağmen Çıkmaması: Kiracı, önceden belirlenmiş bir tarihte taşınmazı boşaltacağını bildirmiş ancak çıkmamışsa, kiraya veren bunun üzerine icra takibi veya dava açarak kiracıyı evden çıkarabilir.
Bu nedenlerle kiracıyı evden çıkarmak isteyen kiraya verenin yasal süreçlere uyarak hareket etmesi önemlidir. Aksi takdirde kiracıya karşı hukuki sorumluluklar doğabilir. Bu sebeplerle tahliye davaları açıldığında, davanın sonuçlanma süresi dosyanın niteliğine, mahkemenin iş yoğunluğuna ve diğer faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Kiracı ve kiraya verenin haklarını korumak adına hukuki danışmanlık alması faydalı olacaktır.