İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kira sözleşmesi, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyen bir sözleşmedir. Kiracının en önemli yükümlülüğü, kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemektir. Ancak bazı durumlarda kiracı kira bedelini ödeyemeyebilir veya ödemeyi geciktirebilir. Bu durumda kiraya verenin izleyebileceği hukuki yollar şunlardır:
İhtar ve Süre Verme:
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda öncelikle kiraya verenin yapması gereken adım, kiracıya yazılı bir ihtar göndermek ve kira bedelinin belirli bir süre içinde ödenmesini istemektir. TBK’nın 340. maddesi uyarınca, kira bedeli zamanında ödenmediğinde kiraya verenin kiracıya ihtar çekmesi ve ödeme için makul bir süre tanıması gerekmektedir.
Kira Tahliyesi İçin Dava Açma:
Kiracının belirlenen süre içinde kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren kira tahliyesi için dava açabilir. TBK’nın 353. maddesi uyarınca, kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracıyı tahliye edebilir. Bu durumda kiraya verenin, kiracının kira bedelini ödememesini mahkemeye kanıtlaması gerekmektedir.
İcra Takibi Başlatma:
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren icra takibi başlatabilir. İcra takibi ile kiracının malvarlığına haciz konularak kira bedelinin tahsili sağlanabilir. Ancak icra takibi, kiracının borcunu ödemesi için bir tehdit oluşturur ve genellikle son çare olarak tercih edilir.
Kira Alacağı İçin Haciz Yoluyla Tahsilat:
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren kira alacağını mahkeme kararıyla belirleyip haciz yoluyla tahsil edebilir. Bu durumda kiraya veren, kiracının malvarlığına haciz koydurarak kira bedelini tahsil edebilir.
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin izleyebileceği hukuki yollar, kiracının borcunu zamanında ve eksiksiz olarak ödemesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır. Ancak her durumda, kiracının hukuki hakları ve mahkemeye başvurma hakkı da göz önünde bulundurulmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 313. maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini ya da yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte veya tarih aralığında ödemezse temerrüde düşer.
Tahliye İçin Gerekli Şartlar:
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, istenen kira bedelinin muaccel olması ve kiracının belirli bir sürede bu bedeli ödememesi gereklidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca kiracıya yazılı olarak verilen ihtarname ile ödeme için makul bir süre tanınır. Bu süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az 10 gündür.
İhtarname Süresi ve İçeriği:
Yargıtay kararlarına göre, tahliye istemi için gönderilen ihtarnameye ödeme süresi verilmesi önemlidir. Ödeme süresi belirtilmediği takdirde, tahliye istemi reddedilebilir. Kiracının ihtarnameyi aldığı tarihten itibaren belirtilen süre içinde kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Tahliye Kararının Sonuçları:
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen karar icra dairesi aracılığıyla uygulanır. Kiracı, belirtilen kira bedelini ödemesi durumunda, kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkar.
Temerrüt Faizi ve Diğer Talepler:
Kira sözleşmesinin feshedilmesi halinde kiraya veren, temerrüt faizi talep edebilir. Bu faiz, kiracının temerrüde düştüğü tarihten itibaren işlemeye başlar. Kiracının temerrüdü nedeniyle açılan dava sonucunda verilen tahliye kararı ile birlikte, kiraya verenin temerrüt faizi ve diğer talepleri de dikkate alınır.
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya verenin izleyebileceği hukuki yollar, kira sözleşmesinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır. Ancak her durumda, hukuki sürecin adil ve dengeli bir şekilde ilerlemesi için tarafların haklarını ve yükümlülüklerini dikkate almak önemlidir.
Kira sözleşmelerinde, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda hızlı ve etkili bir çözüm yolunun tahliye talepli icra takibi başlatmak olduğu bilinmelidir. Bu süreç, kira sözleşmesine uygun olarak icra hukuk mahkemesinde tahliye talebiyle sonuçlanır. İşte bu yöntemin detayları:
1. İlamsız Ödeme Emri Gönderme:
Kiracının kira borcunu tam veya kısmen ödememesi halinde, kiraya verenin ilk adımı ilamsız ödeme emri göndermektir. Ödeme emrinde, kiracıdan ödenmeyen kira borcunun icra yoluyla talep edilir.
2. Tahliye Talebi ve İcra Takibi:
Kiracı, ödeme emrine itiraz etmez ve belirtilen süre içinde kira borcunu ödemezse, kiraya verenin taşınmazdan tahliyesi için icra hukuk mahkemesinde dava açması gerekir. Bu dava sürecinde, kiracının malvarlığı üzerinde haciz işlemi uygulanabilir.
Yargıtay kararlarına göre, tahliye talepli icra takibinde "Haciz ve Tahliye" talebi doğru bir ifade seçimidir. Tahliye talebi olmayan takip talepleri, mahkemece tahliye istemine dayalı dava açılmasına izin vermez.
4. Kiracının İhtarnameye İtirazı:
Kiracı, ödeme emrine itiraz ederse, tahliye talebi kiraya verenin ihtara dayalı olarak icra veya sulh hukuk mahkemesinde dava açmasıyla talep edilebilir.
5. İkinci İhtar ve Tahliye Hakkı:
Kiracının ödeme emrine belirtilen süre içinde borcunu ödemesi, tahliye talebini ortadan kaldırmaz. Ancak, ikinci haklı ihtarın gönderilmesi, kiracının taşınmazdan tahliyesini dava yoluyla talep etme hakkını doğurur.
Kiracının kira borcunu ödememesi, kiraya verene tahliye talebinde bulunma hakkı tanır. Ancak, hukuki süreçlerin doğru ve adil bir şekilde ilerlemesi için tarafların haklarını ve yükümlülüklerini anlamaları ve uygun adımları atmaları önemlidir. Tahliye talepli icra takibi, kiracının ödeme borcunu yerine getirmemesi durumunda en etkili çözüm yollarından biridir.
Kira sözleşmelerinde, kiracının kira bedelini zamanında veya eksiksiz ödememesi, kiraya verene iki haklı ihtar gönderme hakkı tanır. Bu durumda kiraya veren, kiracıya iki kez yazılı olarak haklı ihtar göndererek tahliye davası açma hakkını elde eder.
1. İhtarların Haklı Olması:
İki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeniyle çekilmelidir. İhtarlar, muaccel hale gelmiş kira bedeli için gönderilmelidir. Ayrıca, ihtarlar hangi aya ait kira bedelini talep ettiğini açıkça belirtmelidir. Geçmiş kira döneminden kalan borçlar, haklı ihtara konu yapılamaz.
2. Süre Tanıma ve Noter Onayı:
İhtarname içinde ödeme için kiracıya belirli bir süre tanınmalıdır. İki haklı ihtarın noter aracılığıyla yapılması, ispat açısından daha sağlam olacaktır.
3. Tahliye Davası Süresi:
İki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süre, hak düşürücü niteliktedir, bu nedenle dava açma tarihine özen gösterilmelidir.
4. İhtarların Tebliği:
İhtarların kiracıya tebliğ edilmesi, doğru ve hızlı bir şekilde gerçekleştirilmelidir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
5. İspat Yolu:
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, haklı ihtarların noter onayı ile çekilmesi durumunda ispat açısından daha sağlam olacaktır. Bu nedenle, ihtarların noter aracılığıyla çekilmesi tavsiye edilir.
Tahliye sürecinde haklı ihtarların doğru şekilde çekilmesi ve yasal sürelerin dikkatlice takip edilmesi, kiracının tahliyesinin sağlanması için önemlidir. Kiraya verenin, mevzuata uygun olarak hareket etmesi ve gerekli adımları atması, tahliye davasının başarılı sonuçlanması açısından kritik öneme sahiptir.