İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi, bir mülkün yeni sahibi tarafından kullanılma gerekliliği nedeniyle kiracının tahliye edilmesini düzenlemektedir. Bu düzenleme, hem kiracının korunmasını hem de yeni mal sahibinin haklarını güvence altına almayı amaçlamaktadır.
Yasanın öngördüğü koşullara göre, yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bu durumu yazılı olarak bildirmelidir. Bildirimin ardından, yeni malik altı ay sonra kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak bu süreçte bazı önemli hususlara dikkat edilmelidir.
Bu maddeye dayalı olarak dava açma hakkı, taşınmazı sonradan edinen kişiye aittir. Bu kişi gerçek veya tüzel kişi olabilir. Ancak, dava hakkı sadece kuru mülkiyet sahiplerine tanınmaz. Yargıtay kararlarına göre, intifa hakkı sahipleri tek başına veya kuru mülkiyet sahipleri ile birlikte dava açabilirler. Birden fazla kişinin mal sahibi olduğu durumlarda, paydaşların çoğunluğunun dava açma sürecine katılması gerekmektedir. Aksi takdirde, dava süresi verilir ve dava şartı tamamlandıktan sonra asıl konuya yönelik inceleme yapılır. Aynı şekilde, birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, tüm kiracılar dava dilekçesinde hasım olarak gösterilmelidir.
Tahliye sebebi, yeni mal sahibinin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut veya işyeri gerekliliğinden kaynaklanmalıdır. İktisap yöntemi satım, trampa, hibe gibi çeşitli şekillerde olabilir. Ancak bu işlemler, yeni mal sahibinin ihtiyacını karşılamak amacıyla gerçekleştirilmelidir. Bu süreçte, kiracının haklarının korunması ve adil bir çözümün sağlanması için yasal düzenlemelere titizlikle uyulmalıdır.
Günümüzde, taşınmaz mülklerin el değiştirmesi sık sık yaşanan bir durumdur. Ancak bu değişim, kiracılar ile yeni mal sahipleri arasında bazı hukuki karmaşaları da beraberinde getirebilir. Özellikle, yeni mal sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, bu tür karmaşaların ortaya çıkmasına neden olan bir durumdur.
Bu tür bir dava, bir taşınmazın yeni sahibine, kendisi ve yasal olarak belirlenen diğer kişiler için konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle, önceki sahibinden kalan kiracıyı tahliye etme hakkı tanır. Ancak bu dava, eski mal sahibinden kalan kiracının tahliyesini talep eden diğer dava türlerinden farklıdır ve belirli koşulların sağlanması gerekmektedir.
Yeni mal sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için daha katı koşullar öngörülmüştür ve bu koşulların mahkeme tarafından kanıtlanması gerekmektedir. İlk olarak, kiralanan mülkün iş yeri mi yoksa konut mu olarak kullanıldığının belirlenmesi gerekmektedir. Daha sonra, kiralananın hangi kişinin ihtiyacı için kullanılacağının belirlenmesi önemlidir. Bu iki faktör, davanın sonucunu doğrudan etkileyecek olan temel unsurlardır.
Ancak, her iki faktör için de belirlenen koşulların mahkeme tarafından kabul edilmesi ve kanıtlanması gerekmektedir. Bu süreç, adil bir şekilde yürütülmeli ve tarafların hakları gözetilmelidir. Kiracının da yasal olarak belirlenen hakları bulunmaktadır ve bu hakların korunması önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi, yeni mal sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için belirlenen şartları düzenlemektedir. Bu şartlar, davanın geçerliği için önemlidir ve doğru bir şekilde yerine getirilmesi gerekmektedir.
İlk olarak, yeni mal sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için bir konut veya işyeri ihtiyacının bulunması gerekmektedir. Bu, sadece yeni mal sahibinin değil, aynı zamanda eşinin, çocuklarının veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarını da içerir. Bu ihtiyaç, konut veya işyeri olarak belirlenebilir ve tapuda taşınmazın kayıtlı olduğu amaçtan bağımsızdır.
Ancak, yeni mal sahibinin taşınmazın bir kısmına önceden sahip olmaması gerekmektedir. Eğer yeni mal sahibi, taşınmazın bir kısmına önceden sahip ise ve sonradan kalan kısmını edinirse, TBK 351. madde uyarınca dava açamaz. Bu durumda, malikin yeni olması kavramı geçerli olmayacaktır.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması da önemlidir. İhtiyacın gerçek ve samimi olması, tahliye istenen konutun işyeri veya konut ihtiyacı için kullanılacak olmasına göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, işyeri ihtiyacı için dava açıldığında, bu ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu kanıtlamak gerekmektedir.
Kiralanan bir mülkü iktisap eden bir kişinin, kiracıyı tahliye etmek için dava açma süreci, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri tarafından belirlenmiştir. Ancak bu sürecin karmaşıklığı ve yasal prosedürlerin hassasiyeti göz önüne alındığında, bu süreçte dikkatli olunması önemlidir.
Yasaya göre, yeni mal sahibi, kiralanan mülkü iktisap ettiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname ile haber vermelidir. Bu ihtarname, altı ay sonra dava açılacağını belirtmelidir. Ancak, bu bir aylık süre içinde ihtarname düzenlenmezse, yeni mal sahibi bu hakka dayanarak dava açamaz. Dolayısıyla, ihtarname bir ay içinde düzenlenmezse, yeni mal sahibi kira sözleşmesini aynı koşullarla kabul etmiş sayılır ve bu nedenle tahliye davası açma hakkını kaybeder.
Altı aylık süre dolmadan dava açılması durumunda ise dava reddedilir. Yani, yeni mal sahibinin dava açma hakkı bir defaya mahsus olmak üzere tanınmıştır. Eğer altı aylık süre dolmadan dava açılırsa, dava reddedilir ve bu dava, kesin bir hüküm olarak kabul edilmez. Ancak, altı aylık süre dolmadan dava açılması nedeniyle dava reddedilirse, bu süre dolduktan sonra aynı nedenle ikinci bir dava açılabilir.
Ayrıca, yeni mal sahibi, önceki mal sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesine dayanarak da dava açabilir. Çünkü mülkiyet hakkı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan haklar da yeni mal sahibine geçer. Bu nedenle, yeni mal sahibi, edindiği taşınmaz üzerindeki mevcut kira sözleşmesine dayanarak da tahliye davası açabilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi tarafından öngörülen tahliye sebepleri, yeni mal sahibinin ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde de geçerlidir. Yeni mal sahibinin ihtiyacı, gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Ancak bu ihtiyacın, mahkeme tarafından araştırılarak karara bağlanması gerekmektedir.
Yargıtay'ın verdiği kararlar da bu hususu vurgulamaktadır. Örneğin, iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkin bir davada, davalı kiracının muvazaalı satış iddiasının tahliye davasında ileri sürülemeyeceğine karar verilmiştir. Yargıtay, benzer bir şekilde başka bir kararında da satışta muvazaa iddiasının tahliye davasında dikkate alınmayacağını hükmetmiştir.
Bu kararlar, yeni mal sahibinin ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, tarafların iddialarının ve savunmalarının titizlikle değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Mahkemeler, yeni mal sahibinin gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacı olduğunu belirlemek için gerekli araştırmayı yapmalı ve kararlarını bu doğrultuda vermelidir.
Türk hukukunda, yeni mal sahibinin ihtiyacına dayalı tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu mahkeme, tahliye talep edilen davaların yargılanması ve karara bağlanmasıyla ilgili yetkiye sahiptir. Yargılamayı yapmakla görevli olan bu mahkeme, tahliye talebinde bulunan yeni mal sahibinin başvurması gereken mercidir.
Yetkili mahkeme ise, tahliye talep edilen kiralananın bulunduğu yer Mahkemesi'dir. Yani, olayın meydana geldiği yerdeki mahkeme yetkilidir. Kiralananın bulunduğu yer Mahkemesi, olaya daha yakın ve doğrudan etkilenenlerle ilgili daha detaylı bilgilere sahip olabilir. Bu nedenle, tahliye davasının bu mahkemede görülmesi adil ve etkin bir yargılama sürecini sağlar.
Mahkemenin yetkisizliğiyle ilgili yapılan itiraz, davanın başında, yani esasa cevap süresi içerisinde yapılmalıdır. Ancak, bu itirazın süre geçtikten sonra yapılması durumunda, mahkeme tarafından dikkate alınmayacak ve davaya devam edilecektir. Bu nedenle, tarafların doğru mahkemeye başvurması ve yetki konusunda dikkatli olması önemlidir.