İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) düzenlenen bir irtifak hakkı türüdür ve taşınmazlarla ilgili önemli mülkiyet ilişkilerini düzenler. İnşaat yapma veya mevcut yapıları muhafaza etme yetkisi veren bu hukuki kavram, özellikle inşaat sektörü ve gayrimenkul geliştirme projeleri açısından büyük bir öneme sahiptir.
Üst hakkı, diğer bir adıyla inşaat hakkı, bir taşınmazın sahibinin, o taşınmazın üstünde veya altında inşaat yapma yetkisini başkasına devrettiği bir irtifak hakkıdır. Bu hakkı elde eden kişi, belirli koşullar altında inşaat yapabilir veya mevcut bir yapıyı koruma hakkına sahip olur. Üst hakkı kurulan taşınmaz üzerindeki inşaat, üst hakkı sahibine aittir ve bu inşaat sonucunda oluşan yapılar, onun mülkiyetindedir. Ancak, bu yapılar üzerinde bağımsız üst hakkı kurulamaz.
Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun 726, 826 ve 836. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddeler, üst hakkının nasıl kurulacağını, süresini, etkilerini ve devir edilebilirliğini belirler.
Üst Hakkının Kurulması: Bir üst hakkı kurabilmek için, taşınmazın maliki tarafından yazılı bir anlaşma yapılmalıdır. Bu anlaşma, taşınmazın üstünde veya altında inşaat yapma veya mevcut yapının muhafaza edilmesi yetkisini içermelidir. Üst hakkı genellikle noterlik aracılığıyla düzenlenen bir sözleşme ile kurulur.
Üst Hakkının Süresi: Üst hakkı, en fazla yüz yıl için kurulabilir. Ancak, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, tarafların anlaşması doğrultusunda yeniden uzatılabilir. Bu uzatma süreci, önceden yapılan taahhütlerin bağlayıcı olmadığı anlamına gelir.
Sonuç olarak, üst hakkı, taşınmazlarla ilgili inşaat projeleri ve mülkiyet ilişkileri açısından önemli bir araçtır. Bu hukuki kavram, taşınmaz sahiplerine ve geliştiricilere inşaat yapma veya mevcut yapıları muhafaza etme yetkisi sağlar. Ancak, üst hakkının belirli koşullara ve süreye tabi olduğu unutulmamalıdır. Türk hukukunda bu hakkın düzenlenmesi, taşınmaz mülkiyeti ve inşaat sektörünün düzenli işleyişi için büyük bir öneme sahiptir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi –Karar: 2020/7710
Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın, bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydı Türk Medeni Kanununun 826. maddesinin 3. fıkrası hükmü uyarınca mümkündür. En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir. Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur. Şayet taraflar arasında üst hakkı tesisini amaçlayan irade birliği yoksa ve eğer bina sahibi başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan bir yapı yapmışsa bu “haksız inşaat” olacak ve kayıt maliki Türk Medeni Kanununun 683. maddesinden yararlanarak haksız elatmanın önlenmesini dava edebilecektir. Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak yukarıda açıklanan yöntemle resmi senetle kurulmasının mümkün bulunduğu duraksamasız kabul edilmelidir. Resmi senetten maksat ise, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. Yollar, paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edilen veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi ya da tanık sözleriyle ispat edilebilecek orta malı taşınmazlardandır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; üst hakkı kurulan taşınmaz kamu yararına terk edilen yol niteliğindedir. Kamunun yararlanmasına terk edilen yol üzerinde tescil hükmü kurulması ve üst hakkı irtifakı tesis edilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yasal olmayan gerekçe ile hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/13619 E. , 2019/5062 K.
Davacı özel okul yapmak ve taşınmazı 49 yıl süre ile kullanmak amacıyla irtifak hakkı tesisini istemektedir. İstem, Türk Medeni Kanununun 726, 826-836. maddelerinde düzenlenen üst hakkına ilişkin irtifak hakkı tesisidir. Bir kimsenin üçüncü kişiye taşınmazı üzerinde veya altında yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren ve üst hakkı olarak tanımlanan bu irtifak resmi bir sözleşme veya ölüme bağlı tasarruf gibi geçerli bir hukuki sebebin varlığı ve malikin tescil talebi üzerine tesis edilir (Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eşya Hukuku, Ankara 1978 s.952). Üst hakkının içerik ve kapsamını düzenleyen Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde de açıkça resmi senetten söz edilmiştir. Buradaki resmi senetten maksat, resmi bir memur tarafından hazırlanarak, tarafların resmi memur huzurunda imzaladıkları resmi memurun mühür, imza ve onayını da içeren sözleşmelerdir. Tapu Kanununun 26. maddesinde de tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet düzenlenmek suretiyle yapılacak işlemler arasında “üst hakkı irtifakı” tesisi de yer almaktadır. Prosedürüne uygun işlemler tamamlandıktan sonra 30 yıla kadar olan irtifak hakları taşınmazın hak ve mükellefiyetler sütununa 30 yılı aşan bağımsız ve sürekli nitelikteki irtifak hakları ise ayrı bir kütük sayfasına ana taşınmazla bağlantılanarak tescil edilir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/13619 E. , 2019/5062 K.)