Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku; ev, arsa, tarla ve iş yeri gibi taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları, bu haklara ilişkin işlemleri ve ortaya çıkan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Bu içerikte gayrimenkul hukukunun kapsamını; tapu iptali, kira tespiti ve müdahalenin men'i gibi davaları, görevli mahkemeleri, dava sürecinin işleyişini ve bir gayrimenkul hukuku avukatının sunduğu hizmetleri bulabilirsiniz.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku eşya hukukunun bir alt dalı olarak karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul, bilindiği üzere “taşınmaz” anlamına gelmektedir. Taşınmaz kavramının içeriği geniştir. Ev, arazi, tarla, apartman, site, alışveriş merkezi, iş yeri, plaza ve rezidans gibi birçok yerleşim yerinden bahsedilebilir. Gayrimenkul hukuku da taşınmazlara yönelik hukuki işlemleri kapsama alanına alır. Buna ilişkin tüm uyuşmazlıkların çözümünü kapsamaktadır. Tüm taşınmaz konuları ve bunlara ilişkin uyuşmazlıkla birlikte ortaya çıkan davaları ele almaktadır. Tüm bu süreçlerde bir avukatla çalışma zorunluluğu yoktur. Ancak davaların takibi, değişen mevzuatın takibi veyahut hukuki bilgi eksikliği size hak kayıpları yaşatabilir. Bu alanda uzmanlaşmış bir avukattan danışmanlık ve hizmet almak size fayda sağlayacaktır. Gayrimenkul hukuku alanında ortaya çıkan davalarda genellikle çözülmesi karmaşık ve zor olabilmektedir. Bu nedenle bu konuda uzmanlaşmış bir avukat ile çalışmak; süreci hızlandırmakla birlikte istenilen olumlu sonuca sizi daha çok yaklaştıracaktır. Özellikle tapu, kira, imar ve kat karşılığı inşaat gibi teknik konularda deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak, hak kayıplarının önlenmesinde belirleyici rol oynar.

Gayrimenkul Hukukunun Amacı

Gayrimenkul hukuku, Medeni Hukuku’un bir parçasıdır. Toplumun her kesimini yakından ilgilendirmektedir. Gayrimenkul hukuku ev,arsa, apartman,daire gibi taşınmazlar için düzenlenmiş uzmanlık ve tecrübe gerektiren karmaşık bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul hukukunun temelini oluşturan “mülkiyet hakkı” T.C Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde düzenlenmiştir. Gayrimenkul hukuku konusunda faaliyet gösteren büromuz tüm hukuki süreçlerde destek sağlamaktadır.

Gayrimenkul Mallar Nelerdir?

Değerli ve taşınmaz olan her bir yapı, gayrimenkul olarak tanımlanabilir. Arsa, bina, ev ve bunun gibi unsurlar gayrimenkul mallara örnek olarak gösterilebilir.

Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Gayrimenkul hukuku neleri kapsar sorusuna, gayrimenkul hukukundaki dava konuları sayılarak kısaca açıklanabilir:

1. Taşınmazların tapu işlemleri ve bunlardan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
2. Gayrimenkullerin alınması, satılması, kiralanması gibi tüm hususlar,
3. Kira sözleşmeleri bunların içine ev, iş yeri, alışveriş merkezi içerisinde yer alan iş yerleri vb.,
4. Yabancı kişilerin, Türkiye’den mülk edinme süreçleri,
5. Kira bedeli tespit, kira arttırma veyahut tahliye davaları,
6. Geçit hakkı, irtifak hakkı davaları,
7. Ortaklığın giderilmesi, yolsuz tescilin düzeltilmesi,
8. Müdahalenin men’i davaları.

Gayrimenkul Hukuku Avukatı Hangi Davalara Bakar?

Bir gayrimenkul hukuku avukatı, taşınmaz kaynaklı hemen her uyuşmazlıkta hem dava öncesi danışmanlık hem de dava takibi hizmeti sunar. En sık karşılaşılan dava türleri şunlardır:

• Tapu iptal ve tescil davası: Hukuka aykırı biçimde başkası adına tescil edilen taşınmazın gerçek hak sahibine kazandırılması için açılır.
• Kira ve tahliye davaları: Kira bedelinin tespiti, kiranın ödenmemesi, ihtiyaç veya tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye talepleri.
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası: Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda ortakların anlaşamaması halinde açılır.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları: Müteahhidin teslim yükümlülüğünü yerine getirmemesi, eksik ve ayıplı imalat gibi sorunlar.
• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları: Bedel tespiti, bedel artırımı ve idarenin haksız el atmasına karşı talepler.
• İmar uyuşmazlıkları: İmar planı değişikliklerine itiraz ve imar uygulamalarına karşı açılan idari davalar.

Müdahalenin Men-i Davası (El Atmanın Önlenmesi Davası)

• Taşınmazınız üzerinde haksız bir saldırı olması durumunda bu davayı açabilirsiniz. Örneğin, bir kişinin sizin arazinizdeki ürünleri haksız olarak toplaması, bir yapı yapması veyahut komşunuzun sizin tarlanızın, bahçenizin sınırını ihlal etmesi.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin veya başkasının sözleşmeye aykırı işlemlerine karşı açılabilir.
• Hisseli tapularda veyahut miras ortaklığı nedeniyle hisseli tapularda, bir diğerinin hakkını aşacak şekilde kullanılması ya da tamamını kullanması.
• Tapuda arsanın belirlenmesi için kroki kayıtları vardır. Yani o arsanın haritasıdır. Eğer haritadaki belirlenen sınırlar ile gerçekler uymuyorsa Müdahalenin Men-i Davası açılabilir.
• İdarenin kamulaştırma olmadan yapı yapması, sizin arsanızın altından çıkan suyu alması halinde Müdahalenin Men-i davası açılabilir.
• Malın rehinli olması durumunda; malın gerçek sahibinin rehinli malı almaya çalışması durumunda, rehin hakkı sahibi Müdahalenin Men-i davası açarak bunu önleyebilir.

Sayılan durumlarla sınırlı kalmamakla üzere bu vb. Hallerde bu dava açılarak hem taşınmazını koruma altına alırsınız hem de hak ihlallerinin önüne geçmiş olursunuz. Taşınmazınız üzerinde Müdahalenin men-i ile haksız saldırıyı bertaraf ederken aynı zamanda hukuka aykırı hareket eden kişilerden tazminat alınabilir. Bu süreçte bu konuda uzmanlaşmış bir avukat ile ilerlemek sizin lehinize olacaktır. Haksız kullanım nedeniyle ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) da talep edilebilir.

Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Tespiti Davası)

Kira tespit davası işyeri ve konut kiralarını kapsamaktadır. Mevzuat aynı olmakla birlikte iş yeri ve konut kiralarının davalarında işleyiş farklı olmaktadır. Kira bedelinin, piyasa koşullarına göre belirlenmesi ve kirası alınan yerin hak ettiği değere ulaşması için bu dava türü açılmalıdır. Yeni kira bedeli belirlenirken; bir önceki kira bedeli dönemindeki tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama oranı dikkate alınarak artırım oranı belirlenmelidir. Yeni kira bedeli de bu oranı geçmemesi gerekir. Yeni kira bedelinde anlaşılamaması halinde; davanın açılabilmesi için şartlar oluşmuşsa bedelin belirlenmesi mahkemeden talep edilebilir. Kira bedelinin tespiti konusundaki uyuşmazlık için mahkemeye başvurulması halinde aynı davada kiracının tahliyesi de talep edilebilir. 

Tabi ki tahliye için geçerli bir neden bulunması gerekir. Kira bedeli tespit davası açabilmek için bazı şartların varlığına ihtiyaç vardır. Bu davanın açılmasının gerekli olup olmadığı konusunda avukattan hukuki danışmanlık alınabilir. Kira bedeli tespit davasında avukatın önemi; somut olayın özelliklerine göre doğru hareket edebilmek ve hukuki süreci en iyi şekilde yönetebilmekle birlikte hak kayıplarına uğramamak için uzman bir avukat ile süreci yönetmek size faydalı olacaktır. Beş yıllık kira süresi dolduktan sonra yeni kira bedeli, hakkaniyete uygun olarak hâkim tarafından belirlenir. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması

Yabancıların Türkiye’den ev veyahut arsa almak istemeleri halinde satın alma işlem ve şartlarına dikkat etmeleri gerekir. Eğer uyulması gereken şartlara dikkat edilmezse hak kayıpları yaşanabilir. Satın alma işlemleri için ilgili mevzuattaki düzenlemelere göre hareket edilmelidir. Yabancı kişilerin Türkiye’den gayrimenkul almasında bazı kanuni sınırlamalar vardır. Bir yabancının gayrimenkul satın alması için ilgili mevzuatta izin verilen ülkenin vatandaşı olması gerekir. 

Gayrimenkulü satın alırken bazı hususlara dikkat edilmediği takdirde satın alma işlemi geçersiz olabilir. Örneğin taşınmaz üzerindeki sınırlamalar (haciz, ipotek vs.) kontrol edilmelidir. Bu sınırlamalar satışa engel değildir. Ancak aleyhe sonuç doğurmaktadır. Alınan evin veyahut arsanın imar durumunun kontrolü sağlanmalıdır. Evi satan kişi ve tapu sahibinin kimlik bilgileri kontrol edilmekle birlikte sahte vekaletnameler konusunda tedbirli ve dikkatli olunmalıdır. Türkiye’den gayrimenkul satın almak isteyen bir yabancı dikkat etmesi gereken koşullar mevcuttur. Herhangi bir işlem eksikliği veyahut yanlışlıklar aleyhe sonuç doğurabilir. Bu nedenle deneyimli bir avukattan destek alınmalıdır.

Tapu İptal Davası

• Tapu iptal davası, tapuyu hukuka aykırı ve haksız olarak elden kişiye karşı, tapu sahibi tarafından açılabilir.
• Hisseli olan bir tapunun tek bir hisse sahibinden satın alınarak diğer hisse sahiplerinin haklarını ihlal etmesi halinde açılabilir.
• Tapu işlemlerinin geçerli olabilmesi için bu işlemleri yapacak kişilerde ehliyet şartı aranır. Aksi halde tapu işlemi geçersiz olacaktır. Bu sebepten ötürü tapu iptal davası açılabilir.

Tapu iptal davasının açılış amacı somut olayın özelliklerine göre değişecektir. Taşınmaz veyahut arsa üzerindeki hakkın korunması için ne yapılması gerektiği ve hangi dava türünün açılacağı konusunda uzman bir avukattan danışmanlık alınabilir. Mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı devirlerde de tapu iptal ve tescil talep edilebilir; bu tür davalar miras hukuku kuralları ile birlikte değerlendirilir. Dava türünün doğru seçilmesi için bir gayrimenkul hukuku avukatından görüş alınması önerilir.

Gayrimenkul Davasına Hangi Avukat Bakar?

Bir avukat tüm dava işlemleri yürütme yetkisine ve bilgisine sahiptir. Herhangi bir hukuk konusunun seçilip sadece o alanda mesleği icra etme zorunluluğu yoktur. Her avukat tüm hukuki mevzuatlardan doğan konulara hakimdir. Ancak bir avukat bir konuda uzmanlaşmış ve çalışmalar yaparak deneyim sahibi olabilmektedir. Bu nedenle uygulamada tapu, kira ve imar uyuşmazlıklarında bu alanda yoğunlaşmış bir gayrimenkul hukuku avukatı tercih edilir.

Gayrimenkul Davalarına Hangi Mahkeme Bakar?

Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme. Gayrimenkul mülkiyeti ve üzerindeki kısıtlamalara ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Asliye hukuk mahkemeleri, genel görevli mahkemelerdir. Sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına giren davalar dışındaki tüm davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden doğan davalar ile ortaklığın giderilmesi davaları ise sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle gayrimenkul avukatı İzmir, Ankara ya da İstanbul aramalarından hangisiyle başlanırsa başlansın, davanın açılacağı yer taşınmazın konumuna göre belirlenir.

Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?

Gayrimenkul hukuku davalarının süresi birçok faktöre bağlı olarak değişebilir. Davanın karmaşıklığı taraflar arasındaki anlaşmazlığın boyutu, mahkeme takvimleri ve belgelerin toplanma süreci gibi etkenler süreyi etkiler. Basit bir tapu iptali davası birkaç ay sürebilirken karmaşık mülkiyet davaları yıllarca sürebilir.

Gayrimenkul Hukuku Avukatı ile Dava Süreci Nasıl İlerler?

1. Ön görüşme ve belge incelemesi: Tapu kaydı, sözleşmeler, imar durumu ve yazışmalar incelenir.
2. Hukuki değerlendirme: Uyuşmazlığın dava, arabuluculuk veya ihtarname yoluyla çözülüp çözülemeyeceği belirlenir.
3. Dava açılması ve tedbir talebi: Gerekirse taşınmazın devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenir.
4. Keşif, bilirkişi ve yargılama: Taşınmazın değeri ve fiili durumu tespit edilir.
5. Karar ve infaz: Kesinleşen kararın tapuya tescili veya icra yoluyla uygulanması sağlanır.

Gayrimenkul Davalarında Avukatın Sunabileceği Hizmetler

• Mülkiyet Hakkı kapsamında hukuki destek sağlanması,
• Taşınmaz malların alım ve satımı aşamalarında hukuki danışmanlık hizmeti,
• İpotek, intifa, irtifak, gibi ayni hakların tesis ve terkin işlemlerinin yapılması için gayrimenkul hukuk danışmanlığı verilmesi,
• İpoteğin paraya çevrilmesine yönelik hukuki danışmanlık verilmesi ve işlemlerin takibi, (bu süreçler icra ve iflas hukuku ile birlikte yürütülür)
• Tasarrufun iptali davalarında hukuki danışmanlık verilmesi ve bu davaların takibi,
• Tapu davaları kapsamında, tapu iptal ve tescil davalarının hazırlanması ve dava sürecinin takibi,
• Tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ve belediyeler kayıt işlemlerinin takip edilmesi ve gayrimenkullerin değer belirleme çalışmalarının yapılması,
• Kira sözleşmelerinin hazırlanması, geçerlilik süresi boyunca yönetilmesi ve feshi konusunda hukuki danışmanlık sağlanması,
• Gayrimenkul sözleşmelerinden doğan anlaşmazlıkların mahkemeye taşınması ve takibi
• Paylı mülkiyetlere ilişkin ön alım (Şuf’a) davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili,
• Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) davalarının hazırlanması ve tarafların temsil edilmesi
• Boşanma sürecinin gayrimenkullerin paylaşımı aşamasında anlaşma sağlanması için hukuki destek verilmesi, 
• Kişinin malına haksız müdahale durumlarında görülen el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davalarının hazırlanması ve tarafların temsil edilmesi
• Kişinin gayrimenkulünü haksız işgal nedeniyle kullanamadığı durumlarda haksız işgal davalarının (ecrimisil davası) hazırlanması ve takibi,
• Kamulaştırma davaları ve kamulaştırma bedelinin artırılması (tezyid-i bedel) davalarının hazırlanması ve tarafların temsil edilmesi,
• Gayrimenkul satış vaadi, kat karşılığı inşaat ve sair gayrimenkul inşaatlarına ilişkin gayrimenkul hukuku danışmanlığı verilmesi ve sözleşmelerin hazırlanması,
• İmar çalışmaları için hukuki danışmalık verilmesi,
• İmar projelerinin çevre mevzuatına uygunluğunun incelenmesi ve denetimi,
• İmar için alınması gereken resmi izinlerin incelenmesi ve sonuçların raporlanması,
• İmar plan değişikliklerinin onay ve iptali konusunda hukuki danışmalık sağlanması ve idari süreçlerin takibi,
• Gayrimenkulün yola bağlantısı olmaması veya ulaşım olanaklarının kısıtlı olması durumunda geçit hakkı davalarının hazırlanması ve tarafların temsili,

Gayrimenkul Davalarında Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Gayrimenkul davalarına bakacak olan avukatın vekalet ücreti, en alt sınır olarak Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl güncellenmekte olan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” uyarınca düzenlenmektedir. Davaya bakacak olan avukatın vekalet ücreti tarifede belirtilen ücretlerin altında olamaz. Burada belirlenecek olan ücretler her gayrimenkul davaları için aynı olmayacaktır. 

Davanın süresi, somut olayın özelliklerine göre açılacak dava türüne göre değişebilmektedir. Bu nedenle de davanın niteliği, süresi avukatlık ücretinin belirlenmesinde değişkenlik gösterebilir. Tapu iptal ve tescil davalarında ücret çoğunlukla taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Her gayrimenkul hukuku avukatı, ücreti somut dosyanın niteliğine göre müvekkiliyle birlikte kararlaştırır.

Gayrimenkul Hukuku Avukatı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul avukatının ücreti ne kadar?

Ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ndeki tutarların altında olmamak kaydıyla davanın türüne, taşınmazın değerine ve işin kapsamına göre belirlenir.

Gayrimenkul davalarına hangi avukat bakar?

Her avukat gayrimenkul davası takip edebilir; ancak tapu, kira ve imar konularında deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak hak kaybı riskini azaltır.

Tapu davalarında avukatlık ücreti ne kadar?

Tapu iptal ve tescil davalarında ücret genellikle dava değerine göre nispi olarak hesaplanır ve tarifedeki asgari tutarın altında kararlaştırılamaz.

Gayrimenkul avukatı hangi aşamada devreye girmeli?

En sağlıklı yol, taşınmaz alımı, kira sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce bir gayrimenkul hukuku avukatından görüş almaktır; böylece uyuşmazlık doğmadan riskler giderilebilir.