Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku eşya hukukunun bir alt dalı olarak karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul, bilindiği üzere “taşınmaz” anlamına gelmektedir. Taşınmaz kavramının içeriği geniştir. Ev, arazi, tarla, apartman, site, alışveriş merkezi, iş yeri, plaza ve rezidans gibi birçok yerleşim yerinden bahsedilebilir. Gayrimenkul hukuku da taşınmazlara yönelik hukuki işlemleri kapsama alanına alır. Buna ilişkin tüm uyuşmazlıkların çözümünü kapsamaktadır. Tüm taşınmaz konuları ve bunlara ilişkin uyuşmazlıkla birlikte ortaya çıkan davaları ele almaktadır. Tüm bu süreçlerde bir avukatla çalışma zorunluluğu yoktur. Ancak davaların takibi, değişen mevzuatın takibi veyahut hukuki bilgi eksikliği size hak kayıpları yaşatabilir. Bu alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak size fayda sağlayacaktır. Gayrimenkul hukuku alanında ortaya çıkan davalarda genellikle çözülmesi karmaşık ve zor olabilmektedir. Bu nedenle bu konuda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak; süreci hızlandırmakla birlikte istenilen olumlu sonuca sizi daha çok yaklaştıracaktır.

Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Gayrimenkul hukuku neleri kapsar sorusuna, gayrimenkul hukukundaki dava konuları sayılarak kısaca açıklanabilir:

  1. Taşınmazların tapu işlemleri ve bunlardan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
  2. Gayrimenkullerin alınması, satılması, kiralanması gibi tüm hususlar,
  3. Kira sözleşmeleri bunların içine ev, iş yeri, alışveriş merkezi içerisinde yer alan iş yerleri vb.,
  4. Yabancı kişilerin, Türkiye’den mülk edinme süreçleri,
  5. Kira bedeli tespit, kira arttırma veyahut tahliye davaları,
  6. Geçit hakkı, irtifak hakkı davaları,
  7. Ortaklığın giderilmesi, yolsuz tescilin düzeltilmesi,
  8. Müdahalenin men’i davaları.

Müdahalenin Men-i Davası (El Atmanın Önlenmesi Davası)

  • ● Taşınmazınız üzerinde haksız bir saldırı olması durumunda bu davayı açabilirsiniz. Örneğin, bir kişinin sizin arazinizdeki ürünleri haksız olarak toplaması, bir yapı yapması veyahut komşunuzun sizin tarlanızın, bahçenizin sınırını ihlal etmesi.
  • ● Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin veya başkasının sözleşmeye aykırı işlemlerine karşı açılabilir.
  • ● Hisseli tapularda veyahut miras ortaklığı nedeniyle hisseli tapularda, bir diğerinin hakkını aşacak şekilde kullanılması ya da tamamını kullanması.
  • ● Tapuda arsanın belirlenmesi için kroki kayıtları vardır. Yani o arsanın haritasıdır. Eğer haritadaki belirlenen sınırlar ile gerçekler uymuyorsa Müdahalenin Men-i Davası açılabilir.
  • ● İdarenin kamulaştırma olmadan yapı yapması, sizin arsanızın altından çıkan suyu alması halinde Müdahalenin Men-i davası açılabilir.
  • ● Malın rehinli olması durumunda; malın gerçek sahibinin rehinli malı almaya çalışması durumunda, rehin hakkı sahibi Müdahalenin Men-i davası açarak bunu önleyebilir.

Sayılan durumlarla sınırlı kalmamakla üzere bu vb. Hallerde bu dava açılarak hem taşınmazını koruma altına alırsınız hem de hak ihlallerinin önüne geçmiş olursunuz. Taşınmazınız üzerinde Müdahalenin men-i ile haksız saldırıyı bertaraf ederken aynı zamanda hukuka aykırı hareket eden kişilerden tazminat alınabilir. Bu süreçte bu konuda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatı ile ilerlemek sizin lehinize olacaktır. 

Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Tespiti Davası)

Kira tespit davası işyeri ve konut kiralarını kapsamaktadır. Mevzuat aynı olmakla birlikte iş yeri ve konut kiralarının davalarında işleyiş farklı olmaktadır. Kira bedelinin, piyasa koşullarına göre belirlenmesi ve kirası alınan yerin hak ettiği değere ulaşması için bu dava türü açılmalıdır. Yeni kira bedeli belirlenirken; bir önceki kira bedeli dönemindeki tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama oranı dikkate alınarak artırım oranı belirlenmelidir. Yeni kira bedeli de bu oranı geçmemesi gerekir. Yeni kira bedelinde anlaşılamaması halinde; davanın açılabilmesi için şartlar oluşmuşsa bedelin belirlenmesi mahkemeden talep edilebilir. Kira bedelinin tespiti konusundaki uyuşmazlık için mahkemeye başvurulması halinde aynı davada kiracının tahliyesi de talep edilebilir. Tabi ki tahliye için geçerli bir neden bulunması gerekir. Kira bedeli tespit davası açabilmek için bazı şartların varlığına ihtiyaç vardır. Bu davanın açılmasının gerekli olup olmadığı konusunda gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık alınabilir. Kira bedeli tespit davasında avukatın önemi; somut olayın özelliklerine göre doğru hareket edebilmek ve hukuki süreci en iyi şekilde yönetebilmekle birlikte hak kayıplarına uğramamak için gayrimenkul avukatı ile süreci yönetmek size faydalı olacaktır.

Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alması

Yabancıların Türkiye’den ev veyahut arsa almak istemeleri halinde satın alma işlem ve şartlarına dikkat etmeleri gerekir. Eğer uyulması gereken şartlara dikkat edilmezse hak kayıpları yaşanabilir. Satın alma işlemleri için ilgili mevzuattaki düzenlemelere göre hareket edilmelidir. Yabancı kişilerin Türkiye’den gayrimenkul almasında bazı kanuni sınırlamalar vardır. Bir yabancının gayrimenkul satın alması için ilgili mevzuatta izin verilen ülkenin vatandaşı olması gerekir. Gayrimenkulü satın alırken bazı hususlara dikkat edilmediği takdirde satın alma işlemi geçersiz olabilir. Örneğin taşınmaz üzerindeki sınırlamalar (haciz, ipotek vs.) kontrol edilmelidir. Bu sınırlamalar satışa engel değildir. Ancak aleyhe sonuç doğurmaktadır. Alınan evin veyahut arsanın imar durumunun kontrolü sağlanmalıdır. Evi satan kişi ve tapu sahibinin kimlik bilgileri kontrol edilmekle birlikte sahte vekaletnameler konusunda tedbirli ve dikkatli olunmalıdır. Türkiye’den gayrimenkul satın almak isteyen bir yabancı dikkat etmesi gereken koşullar mevcuttur. Herhangi bir işlem eksikliği veyahut yanlışlıklar aleyhe sonuç doğurabilir. Bu nedenle deneyimli bir avukattan destek alınmalıdır.

Tapu İptal Davası

  • ● Tapu iptal davası, tapuyu hukuka aykırı ve haksız olarak elden kişiye karşı, tapu sahibi tarafından açılabilir.
  • ● Hisseli olan bir tapunun tek bir hisse sahibinden satın alınarak diğer hisse sahiplerinin haklarını ihlal etmesi halinde açılabilir.
  • ● Tapu işlemlerinin geçerli olabilmesi için bu işlemleri yapacak kişilerde ehliyet şartı aranır. Aksi halde tapu işlemi geçersiz olacaktır. Bu sebepten ötürü tapu iptal davası açılabilir.

Tapu iptal davasının açılış amacı somut olayın özelliklerine göre değişecektir. Taşınmaz veyahut arsa üzerindeki hakkın korunması için ne yapılması gerektiği ve hangi dava türünün açılacağı konusunda uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık alınabilir.

Gayrimenkul Avukatı

Bir avukat tüm dava işlemleri yürütme yetkisine ve bilgisine sahiptir. Herhangi bir hukuk konusunun seçilip sadece o alanda mesleği icra etme zorunluluğu yoktur. Her avukat tüm hukuki mevzuatlardan doğan konulara hakimdir. Ancak bir avukat bir konuda uzmanlaşmış ve çalışmalar yaparak deneyim sahibi olabilmektedir. Uygulamada gayrimenkul avukatı olarak adlandırılan avukatlarda; gayrimenkul alanında deneyim kazanarak uzmanlaşmış avukatlardır. Gayrimenkul davalarının teknik boyutları olmasından ötürü süreç iyi takip edilmelidir. Mevzuata aykırı hareket etmek, yapılacak usul hataları ve benzeri sebepler davanın kaybedilmesine yol açabilir. Bununla birlikte hak kayıpları yaşanacaktır. Bu nedenle uzman bir gayrimenkul avukatı ile sürecin takip edilmesi yapılacak muhtemel hataları ortadan kaldırırken hukuki hakkınız da korunacaktır.

Gayrimenkul Avukatı Ücreti Ne Kadardır?

Gayrimenkul davalarına bakacak olan gayrimenkul avukatının vekalet ücreti, en alt sınır olarak Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl güncellenmekte olan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” uyarınca düzenlenmektedir. Davaya bakacak olan avukatın vekalet ücreti tarifede belirtilen ücretlerin altında olamaz. Burada belirlenecek olan ücretler her gayrimenkul davaları için aynı olmayacaktır. Davanın süresi, somut olayın özelliklerine göre açılacak dava türüne göre değişebilmektedir. Bu nedenle de davanın niteliği, süresi avukatlık ücretinin belirlenmesinde değişkenlik gösterebilir.

Soru Sor Şimdi Ara