İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
İpotek, bir taşınmaz üzerine kurulan ev genellikle bir borcun teminatı olarak kullanılan rehin hakkıdır. Rehin hakkı, ayni bir haktır. Yani herkes tarafından ihlal edilebilir, ihlal eden herkese karşı ileri sürülebilir.
İpotek, borcun ödenmemesi halinde alacaklıya taşınmazın satılıp, alacağını o bedelden tahsil etme imkanını sağlar.
İpotek özellikle banka kredileri ve ticari alacaklar gibi yükümlülüklerin güvencesi olarak kurulmaktadır.
Taşınmaz ipoteği, bir alacağın teminat altına alınması amacıyla kurulur. Bu ipotek türü, borçlunun ya da üçüncü kişinin taşınmazı üzerinde kurulabilir. Alacak teminatı olarak taşınmaz ipoteği, genellikle resmi senetle ve tapu siciline tescil yoluyla tesis edilir.
Banka kredileri, taşıt kredileri, ticari krediler karşılığında sıklıkla ipotek tesis edilmektedir. İpotek sadece bu sayılanlarla sınırlı değildir. Kişiler arasında kurulan borç ilişkilerinde de ipotek kurulması mümkündür. Bu tür durumlarda, kredi borcu tamamen ödendiğinde ipoteğin kaldırılması gerekir.
İpotek fekki, tapu siciline işlenmiş olan ipotek kaydının hukuki işlemler sonucunda kaldırılmasıdır. İpotekli taşınmaz üzerindeki kısıtlayıcı hak sona erdiğinde bu durum tapuya yansımadığı sürece bir anlam ifade etmez. Yani taşınmazın üzerinde hala ipotek kuruluymuş gibi varsayılır. Dolayısıyla malikin taşınmaz üzerinde yeniden serbestçe tasarruf edebilmesi için bu durum tapuya yansıtılmalıdır.
Alacaklı alacağını tahsil edince yani mevcut borç sona erince taşınmazın maliki ipotek kaydının silinmesi talebini alacaklıya yöneltir. Alacaklı taraf (banka, kişi), borcun kapandığını gösteren resmi yazıyı düzenleyerek Tapu Sicil Müdürlüğü’ne sunar. Bu belgeyle birlikte ipotek kaydı silinir.
Tapuda ipotek kaldırma işlemi şu şekilde ilerler:
İpotek fek işlemleri dijitalleşen tapu sistemiyle daha hızlı yapılabilir hâle gelmiştir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün web tapu sistemi ve e-Devlet üzerinden başvuru ve belge takibi imkânı mevcuttur.
İpoteğin kaldırılması işlemi için en önemli belge “ipoteğin fek edilmesini talep eden resmi yazı”dır. Bu yazının yanında borcun hepsinin ödendiğini kanıtlayan dekont, borç kapama dilekçesi, başvuru dilekçesi de sunulması gereken belgeler arasında yer almaktadır.
İpoteğin kaldırılması davalarında yargılama masrafları başlangıçta davacı tarafından ödenir. Ancak dava, davacının lehine sonuçlanırsa bu masraflar davalıya yükletilir. Süreçte genellikle düşük tutarlı maktu harçlar söz konusu olmakla birlikte, ödenecek miktar somut olayın içeriğine, dava türüne ve talep edilen işlemlere göre değişebilir.
Alacaklı borcunu tahsil ettiği halde fek yazısını vermekten kaçınıyorsa, borcunu ödeyen taraf mahkemeye başvurarak ipoteğin kaldırılmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu dava “ipoteğin fekki davası” olarak adlandırılır ve görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Yukarıdaki başlıkta da bahsettiğimiz gibi borçlu borcunu ödediyse, alacaklıdan ipoteği kaldırmasını dava yolu ile talep edebilir. Davacı, açtığı davada borcu ödediğini ispat edebiliyor olmalıdır.
Dava dilekçesinde; borcun ödendiğine dair belgeler, tapu kaydı, ipotek tesisi ile ilgili evraklar ve alacaklıya yapılan başvurular sunulmalıdır.
İpoteğin fekki davası herhangi bir hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi değildir.
İpotek fekki sürecinde hem borçlunun, hem alacaklının hem de tapu müdürlüğünün belirli sorumlulukları vardır.
Borçlu borcunu ödedikten sonra, alacaklı yazıyı tapuya vermekle yükümlüdür. Tapu müdürlüğü ise gelen belgeleri usulüne uygun şekilde incelemek ve ipoteği kaldırmakla sorumludur.
Hatalı veya eksik belgelerle işlem yapılması durumunda sürecin uzama ihtimali vardır. Ayrıca temsil yetkisi bulunmayan kişilerin yaptığı işlemlerin iptal edilebilirliği vardır.
Tapu sicilinde eksik bilgiyle, hata ile tesis edilen ipotek işlemlerinde zarara uğrayan kişiler ipoteğin kaldırılması için dava açabilirler. Bu dava, maddi hata sonucu doğan hak kayıplarından veya kötü niyetli kişilerin uygulamalarından dolayı zarara uğrayan kişilerin korunmasını sağlar.
Taşınmazı satan kişinin borcu kapanmış olur. Taşınmaz üzerindeki ipotek ise devam eder.
Taşınmazın yeni sahibi borç tamamen kapanınca fek yazısı alır ve tapu devir işlemini gerçekleştirebilir.
Tapu işlemleri, e-Devlet üzerinden “Web Tapu” sistemi aracılığıyla takip edilebilir. Fek başvurusu yapılmışsa başvuru durumu, eksik belgeler ve randevu tarihi bu sistemden görüntülenebilir. Ayrıca tapu müdürlükleri tarafından talep edilen evraklar da sistem üzerinden dijital olarak iletilebilir.