İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Bir kat karşılığı sözleşme hazırlanırken, sözleşmenin yazılı şekilde ve ayrıntılı olarak düzenlenmesi büyük önem taşır. Arsa paylarının oranı, yapılacak inşaatın kapsamı, tarafların edimleri ve yaptırımlar açıkça belirtilmelidir. Asgari unsurları içermeyen sözleşmeler, ileride müteahhit arsa sahibi hakları bakımından ispat sorunlarına ve uzun süren davalara sebep olabilmektedir.
Arsa payı dağılımının ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağının net şekilde belirlenmemesi, uygulamada en sık karşılaşılan hatalardandır. Bağımsız bölüm listesi; kat, numara, brüt-net metrekare, cephe ve kullanım amacı gibi ayrıntıları içermelidir. Bu listenin sözleşmeye eklenmemesi, kat mülkiyeti aşamasında ciddi uyuşmazlıklara neden olur.
İnşaat ruhsatının hangi tarihe kadar alınacağı, uygulanacak mimari ve statik projeler ile bağımsız bölümlerin teslim tarihi açıkça kararlaştırılmalıdır. Teslim tarihinin belirsiz bırakılması, teslim gecikmesi sorumluluk iddialarını güçleştirir ve arsa sahibinin zararını ispat etmesini zorlaştırır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en büyük risk, müteahhidin edimini gereği gibi yerine getirmemesidir. Bu nedenle sözleşmede güçlü teminat mekanizmalarına yer verilmelidir.
Müteahhitten alınacak banka teminat mektubu, inşaatın tamamlanmaması veya sözleşmeye aykırı davranılması halinde arsa sahibinin en önemli güvencelerinden biridir. Ayrıca arsa üzerine tesis edilecek ipotek ve açıkça düzenlenmiş cezai şart hükümleri, sözleşmenin caydırıcılığını artırır.
Müteahhide ödenecek avansların ve hakedişlerin, inşaatın ilerleme seviyesine bağlanmaması ciddi risk doğurur. Avans-hakediş dengesinin bozulması, yarım kalan projelerle sonuçlanabilmektedir.
Kat karşılığı sözleşme ilişkisinde uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, tarafların yükümlülüklerinin açık ve sınırları belirli şekilde düzenlenmemesinden kaynaklanmaktadır. Müteahhidin inşaatı projeye, mevzuata ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlama borcu ile arsa sahibinin arsayı inşaata elverişli şekilde teslim etme ve gerekli hukuki işlemlerde iş birliği yapma yükümlülüğü, sözleşmenin temelini oluşturur. Bu yükümlülüklerin ihlali, müteahhit arsa sahibi hakları bakımından ciddi sonuçlar doğurabilmektedir.
Teknik şartname, yapılacak inşaatın kalitesini ve kapsamını belirleyen en önemli belgedir. Kullanılacak malzemelerin sınıfı, markası, teknik özellikleri ve uygulama yöntemleri ayrıntılı olarak düzenlenmediğinde, müteahhidin daha düşük nitelikli malzeme kullanmasının önüne geçilememektedir. Bu durum, ileride ayıplı iş iddialarının artmasına ve taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Teknik şartnamenin sözleşmeye eklenmesi ve bağlayıcı hale getirilmesi, hem arsa sahibinin hem de müteahhidin hukuki güvenliğini sağlar.
Müteahhidin, inşaatı sözleşmeye ve projeye uygun şekilde tamamlamaması ayıplı iş olarak değerlendirilir. Ayıplı işlerin varlığı halinde arsa sahibi; bedel indirimi, onarım veya ayıplı iş tazminat talep etme haklarına sahiptir. Bunun yanı sıra, inşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanmaması halinde teslim gecikmesi sorumluluk gündeme gelir. Teslim gecikmesine bağlanacak cezai şart, kira kaybı veya diğer zararların tazmini sözleşmede açıkça düzenlenmediği takdirde, uyuşmazlıkların çözümü
yargılamada daha karmaşık hale gelmektedir.
Tapu ve tescil işlemleri, kat karşılığı sözleşme ilişkisinin en kritik aşamalarından biridir. Bu süreçlerin sözleşmede ayrıntılı şekilde düzenlenmemesi, ileride telafisi zor hukuki sonuçlar doğurabilir.
İnşaat sürecinde kat irtifakı kurulması, bağımsız bölümlerin hukuki varlık kazanmasını sağlar. İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçişin hangi süre içerisinde yapılacağı ve bu işlemlerin masraflarının kim tarafından karşılanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerindeki gecikmeler, özellikle üçüncü kişilerle yapılan işlemleri olumsuz etkileyebilir.
Kat mülkiyeti kurulmadan yapılan ön satışlar, hem alıcılar hem de arsa sahibi açısından ciddi riskler barındırmaktadır. Teslim gerçekleşmeden tapu devri yapılması veya fiili kullanım izni verilmesi, taraflar arasında hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle ön satış ve teslim süreçlerinin hukuki çerçevesi sözleşmede netleştirilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar genellikle teknik ve karmaşık niteliktedir. Bu nedenle sözleşmede uyuşmazlık çözüm yollarının önceden belirlenmesi, tarafların menfaatine olacaktır.
İnşaat uyuşmazlıklarında arabuluculuk inşaat alanında hızlı ve etkin bir çözüm yöntemi olarak öne çıkmaktadır. Bunun yanı sıra, ayıp, eksik iş veya gecikmenin tespiti amacıyla açılacak tespit davası inşaat sürecinde büyük önem taşır. Bilirkişi incelemeleri, uyuşmazlığın teknik boyutunun aydınlatılmasını sağlar ve davaların sonucunu doğrudan etkiler.
Sözleşmenin feshi halinde tarafların hak ve borçlarının nasıl tasfiye edileceği çoğu zaman göz ardı edilmektedir. Fesih sonrası tazminat hesaplamaları ve tasfiye tablolarının sözleşmede düzenlenmemesi, uzun süren ve maliyetli yargılamalara yol açar. Bu nedenle fesih şartları ve sonuçları ayrıntılı şekilde belirlenmelidir.
Kat karşılığı inşaat projelerinde yalnızca taraflar arasındaki ilişki değil, kamu kurumlarıyla olan yükümlülükler de büyük önem taşır. Bu alanlarda yapılan hatalar, idari para cezaları ve ek maliyetler doğurabilmektedir.
Tapu harçları, ruhsat ve iskan harçları ile diğer resim ve vergilerin hangi tarafça karşılanacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Bu hususların belirsiz bırakılması, taraflar arasında sonradan uyuşmazlık çıkmasına neden olmaktadır.
İnşaat faaliyetleri, iş sağlığı ve güvenliği mevzuatı bakımından yüksek riskli işler arasında yer alır. Müteahhidin bu alandaki yükümlülüklerini yerine getirmemesi, hem idari hem de cezai sorumluluk doğurabilir. Bu nedenle iş sağlığı ve güvenliği tedbirlerinin sözleşmede açıkça düzenlenmesi ve denetlenmesi büyük önem taşır.
Konu ile ilgili dikkatinizi çekebilecek makalelerimize aşağıda yer verdik. İlgili makaleye ulaşabilmek için başlığın üzerine tıklayabilirsiniz.