İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Deprem sonrası binaların fiziksel durumu, hukuki sürecin hangi yöne evrileceğini belirleyen en temel unsurdur. Hasar tespit işlemleri, idari bir işlem olmasının yanı sıra kira sözleşmelerinin devamlılığı için de kesin delil teşkil eder.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan incelemeler sonucunda düzenlenen raporlar, binanın "kullanılabilir" olup olmadığını belirler. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir bina için verilen "ağır hasarlı" raporu, taşınmazın artık hukuki anlamda "konut" vasfını yitirdiğini gösterir. Az hasarlı binalarda oturum devam edebilirken, orta hasarlı binalarda güçlendirme zorunluluğu doğar. Bu raporlar, tarafların tazminat ve fesih haklarını kullanırken dayandıkları en güçlü belgedir.
Valilik veya belediye tarafından verilen hasarlı bina tahliye kararı, kamu düzenini ilgilendirdiği için tartışmasız uygulanır. Tahliye sürecinde kiracıların ve mülk sahiplerinin devlet tarafından sunulan kira yardımı, taşınma desteği veya geçici barınma merkezi (konteyner kent vb.) gibi hakları doğar. Özellikle tahliye zorunluluğu doğan kiracılar için 6306 sayılı Kanun kapsamında sunulan kira yardımları, barınma hakkının korunması açısından hayati önem taşır.
Deprem, hukuk tekniği açısından "mücbir sebep" veya "aşırı ifa güçlüğü" olarak değerlendirilir. Bu durum, mevcut kira sözleşmelerinin şartlarının yeniden gözden geçirilmesini zorunlu kılar.
Binanın az hasarlı olması veya çevresel faktörler (yan binanın yıkılma tehlikesi vb.) nedeniyle tam performansla kullanılamaması durumunda, kira uyarlama deprem davaları gündeme gelir. Kiracı, taşınmazdan aldığı faydanın azalması oranında kira bedelinde indirim talep edebilir. Eğer ev sahibi bu indirime yanaşmazsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uyarınca "aşırı ifa güçlüğü" nedeniyle mahkemeden kiranın yeni koşullara uyarlanması istenebilir.
Bina ağır hasarlıysa veya yıkılmışsa, "borcun ifasının imkansızlaşması" nedeniyle kira sözleşmesi kendiliğinden (münfesih) sona erer. Bu noktada en çok karşılaşılan sorun sözleşme feshi depozito iadesidir. Depozito, kiracının eve vereceği zararlar için alınır; ancak deprem mücbir sebep olduğu için ev sahibi deprem hasarlarını kiracıdan kesemez. Kiracı, tahliye sonrası depozitosunun tamamını faiziyle birlikte geri alma hakkına sahiptir.
Mülk sahibi, kiralananı sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Deprem bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz, aksine şeklini değiştirir.
Binanın depremde hasar görmesi halinde ev sahibi onarım yükümlülüğü çerçevesinde hareket etmelidir. Eğer bina güçlendirme ile kurtarılabilecek durumdaysa, bu masraflar tamamen mülk sahibine aittir. Kiracı, ev sahibine uygun bir süre vererek yapının güvenli hale getirilmesini talep edebilir. Gerekli onarımlar yapılmadığı takdirde kiracı, evi tahliye ederek sözleşmeyi haklı nedenle feshetme ve varsa zararını talep etme hakkına sahip olur.
Onarım süresince evin içinde yaşamanın mümkün olmadığı durumlarda, kiracı o süre zarfında kira ödememe hakkına sahiptir. Taraflar karşılıklı anlaşarak, onarım bitene kadar kira bedelinde ciddi bir indirime gidebilir veya ev sahibi (elinde imkan varsa) kiracıya geçici bir konut sunabilir. Ancak hukukumuzda, aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça ev sahibinin kiracıya yeni bir ev bulma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Deprem sadece binalara değil, kiracıların taşınır eşyalarına ve ekonomik düzenlerine de zarar verir. Bu zararların tazmini için kusur sorumluluğu incelenmelidir.
Tazminat davası açabilmenin ilk şartı, oluşan zararın miktarını kanıtlamaktır. Bu nedenle zarar tespiti tazminat süreci için en kritik adımdır. Depremden hemen sonra mümkünse sulh hukuk mahkemeleri aracılığıyla "delil tespiti" yaptırılmalı; eşyaların fotoğrafları, faturaları ve hasar durumu profesyonel bir bilirkişi raporuyla kayıt altına alınmalıdır.
Eğer binanın deprem yönetmeliğine aykırı yapıldığı veya kolon kesilmesi gibi kusurların olduğu tespit edilirse; kiracı, mülk sahibine veya müteahhide karşı maddi/manevi tazminat davası açabilir. Bu kapsamda; taşınma masrafları, zarar gören mobilya ve beyaz eşyaların bedeli, hatta eğer konut iş yeri olarak kullanılıyorsa iş kaybı zararları talep edilebilir.
Deprem sigortası, taşınmazın sadece yapısal unsurlarını koruma altına alır. Ancak bu süreçteki eksik ödemeler sıkça uyuşmazlık konusu olur. ("DASK Zorunlu Deprem Sigortası ve Hasar Tazminat Süreçleri" başlıklı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.)
DASK, binanın temellerini, ana duvarlarını ve tavanlarını güvence altına alır. Deprem gerçekleştikten sonra sigortalı (ev sahibi), 15 gün içinde hasar bildiriminde bulunmalıdır. Atanan eksperin incelemesi sonucunda tazminat miktarı belirlenir ve hak sahibine ödenir.
Eksperin belirlediği tutar, binanın yeniden yapım maliyetinin veya gerçek hasarın çok altındaysa DASK eksper itiraz süreci başlatılmalıdır. Bu itirazlar önce kuruma yapılır; sonuç alınamazsa Sigorta Tahkim Komisyonu'na başvurulabilir. Unutulmamalıdır ki, DASK sadece binayı kapsar; kiracıların eşyaları için "Konut Sigortası" yaptırmış olması gerekir.
Hak sahipliği ve devlet desteklerinden yararlanmak için idari prosedürlerin eksiksiz tamamlanması şarttır.
Depremzede vatandaşlar, AFAD ve e-Devlet üzerinden barınma yardımı, taşınma yardımı ve eşya yardımı gibi sosyal desteklere başvurabilirler. Bu yardımlar genellikle mülk sahipleri ve kiracılar için farklı kalemlerde sunulur.
Hasar raporlarından bağımsız olarak, binanın depreme dayanıksız olduğu düşünülüyorsa riskli yapı tespiti süreci başlatılabilir. Bu süreç sonunda bina "riskli" olarak tescil edilirse, 6306 sayılı Kanun hükümleri devreye girer. Bu aşamada hem kiracıların hem de maliklerin kentsel dönüşüm kredisi veya kira yardımı gibi teşviklerden yararlanma imkanı doğar.