İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kamulaştırmasız el atma, idarenin bir taşınmaza kamulaştırma usullerine uymaksızın, bedelini ödemeden ve mülkiyet hakkını kısıtlayacak şekilde fiilen veya hukuken el koyması durumudur.
Kamulaştırmasız el atma durumu, idarenin taşınmaz üzerindeki tasarrufunun niteliğine göre iki ana grupta incelenmektedir. İdarenin somut bir müdahalede bulunması ile planlama aşamasında mülkiyeti kısıtlaması farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Fiilî el atma, idarenin bir taşınmaza hukuki bir dayanağı olmaksızın fiziksel olarak müdahale etmesi, üzerine yapı inşa etmesi veya taşınmazı doğrudan kamu hizmetine tahsis etmesidir. Bu durumda malikin taşınmaz üzerindeki kullanım hakkı tamamen engellenir.
Hukukî el atma ise, taşınmazın imar planlarında park, okul veya yol gibi kamu hizmetine ayrılmasına rağmen, idarenin uzun süre kamulaştırma yapmamasıdır. Bu belirsizlik hali malikin tasarruf yetkisini kısıtladığı tazminat sorumluluğu doğmaktadır.
Taşınmazın üzerinden yol geçirilmesi, üzerine trafo kurulması veya park alanı olarak düzenlenmesi fiili el atmanın en yaygın örnekleridir.
İmar uygulamaları kapsamında ise, parselasyon işlemleri sırasında yapılan hatalar veya taşınmazın üzerine konulan şerhler nedeniyle inşaat izni verilmemesi gibi durumlar hukukî el atma kapsamına girer.
Her iki durumda da taşınmazın mülkiyet hakkı ihlal edilmekte ve malike dava açma hakkı tanınmaktadır.
Kamulaştırmasız el atma durumunda malikin elindeki hukuki imkanlar, müdahalenin niteliğine ve malikin mülkiyeti devam ettirmek isteyip istememesine göre şekillenir.
Malik, taşınmazının geri alınmasının mümkün olmadığı veya artık işine yaramadığı durumlarda kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel davası açabilir. Bu dava türünde taşınmazın güncel piyasa değeri bilirkişilerce tespit edilir. Mahkemece belirlenen bu bedelin malike ödenmesi karşılığında, taşınmazın mülkiyeti ilgili idare adına tescil edilir. Yani bu dava, mülkiyetin bedel karşılığında idareye devredildiği bir süreçtir.
Ecrimisil, taşınmazın haksız işgali nedeniyle idareden talep edilen bir tür tazminattır. Malik, mülkiyetin idareye devrini istemeksizin, sadece geçmişe dönük 5 yıllık işgal bedelini talep edebilir. Kamulaştırmasız el atma durumunda ecrimisil, taşınmazın idare tarafından kullanılmaya başlandığı tarihten itibaren, davanın açıldığı tarihe kadar (zamanaşımı sınırları dahilinde) talep edilir. Eğer müdahale devam ediyorsa, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası ile birlikte ecrimisil istenmesi hukuken mümkündür.
Fiili el atma durumlarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hukuki el atma durumlarında ise görevli mahkeme idare mahkemesidir.
Dava süresince taşınmazın durumunun değişmemesi veya malikin hak kaybına uğramaması adına ihtiyati tedbir talep edilebilir. Özellikle taşınmazın üzerine idarece yapılacak yeni yapıların durdurulması veya taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla mahkemeden tedbir kararı alınması mümkündür. Bu kararın verilebilmesi sıkı şartlara bağlıdır.
Tazminat miktarının belirlenmesi tamamen teknik bir inceleme gerektirir.
El atmanın kapsamını belirlemek için imar–kadastro delilleri en önemli araçlardır. Taşınmazın tapu kayıtları, kadastro paftaları ve belediyeden celp edilecek imar durum belgeleri davanın temelini oluşturur. Müdahalenin hangi tarihte başladığını kanıtlamak amacıyla geçmiş yıllara ait uydu görüntüleri ve hava fotoğrafları da mahkemeye sunulmalıdır. Bu deliller, işgalin sınırlarını ve süresini net bir şekilde ortaya koyar.
Bilirkişi kurulu; taşınmazın mevkii, yüzölçümü, imar durumu ve kullanım amacı gibi kriterleri değerlendirerek, bölgedeki benzer satışları dikkate alır. Bu, bedel tespitinde önemli bir unsurdur.
Fiili el atma davalarında mülkiyet hakkına dayalı olarak herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı söz konusu değildir. Malik, el atma ne kadar eski olursa olsun bedel davası açabilir. Ancak ecrimisil talepleri, niteliği gereği haksız işgal tazminatı olduğundan geriye dönük 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğundan, idarenin fiili müdahalesi devam ettiği sürece mülkiyet bedelini talep etme hakkı zamanaşımına uğramaz.
Bedel davasında faiz, genellikle dava tarihinden itibaren işlemeye başlar. Ancak taşınmazın idarece kamu hizmetine tahsis edildiği ve el konulduğu tarihten itibaren yasal faiz işletilmesi mümkündür. Ecrimisil alacaklarında ise, her dönem sonu itibarıyla faiz işletilerek toplam tazminat belirlenir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca, bazı durumlarda dava açmadan önce idareye uzlaşma başvurusu yapılması zorunlu tutulmuştur. Kamulaştırmasız el atma durumlarında da dava açmadan önce uzlaşmaya başvurulması dava şartıdır. Bu başvuru yapılmadan dava açılırsa bu durum davanın usulden ret sebebini oluşturur. İdare bünyesindeki uzlaşma komisyonları ile anlaşıldığı takdirde, taşınmazın bedeli nakit veya takas yoluyla malike ödenir.
Kamulaştırmasız el atma davaları genellikle belirsiz alacak davası olarak açılamadığından, başlangıçta düşük bir miktar üzerinden kısmi dava olarak açılır. Bilirkişi raporu ile bedel davası taşınmaz değeri netleştiğinde, davacı taraf ıslah dilekçesi vererek talebini tam miktara yükseltir.