İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflara ileride tapuda satış yapma borcu yükleyen bir ön sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşme, mülkiyeti doğrudan devretmez; sadece taraflara kişisel hak sağlar. Uygulamada özellikle inşaat projeleri ve henüz tapusu hazır olmayan taşınmazlar bakımından sıkça tercih edilmektedir. Ancak şartların ihlali hâlinde satış vaadi feshi ve buna bağlı tazminat talepleri gündeme gelir.
Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Yazılı ancak noter onayı olmayan sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır. Ayrıca sözleşme tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Bu noktada tapuya şerh terkin işlemleri, fesih sonrası önemli bir hukuki sonuç doğurur.
Satış vaadi sözleşmeleri, belirli şartlara veya sürelere bağlanabilir. Örneğin belirli bir tarihe kadar ifa edilmemesi hâlinde fesih hakkı tanınabilir. Şartın gerçekleşmemesi veya sürenin dolması, sözleşmenin sona ermesine neden olabilir. Bu durum, tarafların kusuruna göre tazminat sorumluluğunu da etkiler.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde feshedilebilir. Fesih, sözleşmeye aykırılığın ağırlığına ve kusur durumuna göre değerlendirilir. Özellikle teslim veya tapu devrinin gecikmesi sık rastlanan fesih nedenlerindendir. Bu hâllerde satış vaadi feshi ile birlikte tazminat talepleri gündeme gelir.
Taraflardan birinin borcunu süresinde yerine getirmemesi temerrüt hâli olarak kabul edilir. Temerrüt durumunda alacaklı, temerrüt tazminatı talep edebilir. Müspet zarar, sözleşme ifa edilseydi elde edilecek menfaati; menfi zarar ise sözleşmeye güvenilmesi nedeniyle uğranılan kaybı ifade eder. Hangi zarar türünün talep edileceği, fesih şekline göre belirlenir.
Satışa konu taşınmazın hukuki veya fiilî olarak devrinin imkânsız hâle gelmesi ifa imkânsızlığı oluşturur. Örneğin taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi veya imar engeli ortaya çıkması bu kapsamdadır. Ayrıca taşınmazda gizli ayıpların bulunması da fesih sebebi olabilir. Bu durumlarda kusurlu tarafın tazminat sorumluluğu doğar.
Satış vaadi sözleşmesinin feshi hâlinde birden fazla tazminat kalemi gündeme gelebilir. Tarafların sözleşmede kararlaştırdığı hükümler bu noktada belirleyicidir. Tazminatın kapsamı, zarar ile fesih arasındaki illiyet bağına göre belirlenir. Mahkemeler, hakkaniyet ilkesini de dikkate alarak değerlendirme yapar.
Sözleşmede kapora veya cezai şart öngörülmüş olabilir. Cezai şart kapora ayrımı uygulamada sıkça karıştırılmaktadır. Kapora genellikle cayma parası niteliğinde iken, cezai şart sözleşmeye aykırılığın yaptırımıdır. Fesih halinde hangi bedelin talep edileceği sözleşmenin içeriğine göre belirlenir.
Taşınmazın piyasa değerinin artması hâlinde, alıcının uğradığı değer artış kaybı talep konusu olabilir. Ayrıca tapu masrafları, kredi giderleri ve yapılan diğer harcamalar da tazminat kapsamında değerlendirilir. Bu zararların ispatı önemlidir. Çoğu dosyada bilirkişi değerleme raporları belirleyici rol oynar.
Satış vaadi sözleşmesinden doğan hakların korunması için geçici hukuki korumalar talep edilebilir. Özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amaçlanır. Bu kapsamda tapu kayıtlarına şerh veya haciz konulması mümkündür. Mahkeme, tedbir talebini somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini sağlar. Fesih hâlinde bu şerhin kaldırılması, yani tapuya şerh terkin işlemi gündeme gelir. Ayrıca alacak güvencesi için ihtiyati haciz gayrimenkul üzerine uygulanabilir. Bu işlemler, dava sürecinin etkinliğini artırır.
Tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi sözleşmesi, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişileri bağlar. Bu durum, iyiniyet iddialarını sınırlayabilir. Şerh bulunmaması hâlinde ise üçüncü kişinin korunması söz konusu olabilir. Bu nedenle şerh işlemi büyük önem taşır.
Satış vaadi sözleşmesinden doğan davalarda ispat kuralları büyük önem taşır. Tarafların iddialarını güçlü delillerle desteklemesi gerekir. Yazılı deliller ön planda olmakla birlikte diğer delil türleri de kullanılabilir. Usul hataları, davanın seyrini doğrudan etkileyebilir.
Noter düzenlemesi sözleşme en önemli yazılı delildir. Bunun yanında ödeme belgeleri, yazışmalar ve tanık beyanları da dikkate alınabilir. Gerekli hâllerde mahkeme taşınmazda keşif yapabilir. Deliller, birlikte değerlendirilerek sonuca varılır.
Taşınmazın gerçek değeri ve zarar miktarı çoğu zaman teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle bilirkişi değerleme raporlarına başvurulur. Raporlar, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınır. Taraflar rapora itiraz edebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden doğan talepler bakımından süreler büyük önem taşır. Zamanaşımına uğrayan alacaklar dava konusu yapılamaz. Ayrıca davanın doğru mahkemede açılması gerekir. Aksi hâlde usulden ret riski doğar.
Satış vaadi sözleşmesine dayalı tazminat talepleri, genel olarak sözleşmesel alacaklara ilişkin zamanaşımına tabidir. Zamanaşımısözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirme yapılır. Süre, zararın ve sorumlunun öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Sürenin dolması hâlinde dava hakkı ortadan kalkar.
Bu tür uyuşmazlıklarda genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Görevli mahkeme ise kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Ancak tarafların tacir olması hâlinde asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir. Yetki ve görev kurallarına uyulması, davanın sağlıklı yürütülmesi açısından zorunludur.
Konu ile ilgili dikkatinizi çekebilecek makalelerimize aşağıda yer verdik. İlgili makaleye ulaşabilmek için başlığın üzerine tıklayabilirsiniz.