İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kira hukuku kapsamında, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa, bu sürenin sonuna kadar tarafların hak ve borçları devam eder. Ancak uygulamada kiracıların, sözleşme süresi dolmadan taşınmazı tahliye etmesi durumuyla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu duruma erken tahliye denir.
Kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eden bir durumdur. Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın taşınmazı geri verdiği takdirde, sözleşmeden doğan borçları belirli bir süre daha devam eder. Bu süreçte temel belirleyici unsur, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süredir.
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 325. maddesi, erken tahliye durumunda kiracının sorumluluğunu açıkça düzenler. Madde hükmüne göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Kiracının erken tahliye sorumluluğu kapsamında ödemesi gereken bu bedel, bir tazminat niteliğindedir. İlgili kanun maddesi şu şekildedir:
TBK m. 325: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
TBK m. 325 uyarınca kiracının sorumluluğu devam ederken, kiralayanın da üzerine düşen bazı yükümlülükler bulunmaktadır. Kira veren, taşınmazın boş kalmasından doğan zararı artırmamak adına dürüstlük kuralı çerçevesinde taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli çabayı göstermelidir. Eğer kiralayan, taşınmazı makul süreden daha kısa bir sürede yeniden kiraya verirse, kiracının sorumluluğu taşınmazın fiilen kiraya verildiği tarihte sona erer. Ayrıca kiralayanın yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar tazminat miktarından indirilmelidir.
Kira sözleşmelerinde taraflar, sözleşmenin ihlali durumuna hazırlık olarak cezai şart kararlaştırabilirler. Ayrıca kiracının taşınmaza verebileceği zararlar veya ödenmeyen borçlar için güvence bedeli yani halk arasında bilinen adıyla depozito alınması yaygın bir uygulamadır. Erken tahliye halinde bu kalemlerin ne olacağı aşağıdaki başlıklar altında açıklanacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesine göre bazı konularda cezai şart düzenlemek yasaktır. İlgili kanun maddesi şu şekildedir:
TBK m. 346: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Ancak geçerli bir cezai şart kararlaştırılmışsa, bu miktarın fahiş olması durumunda hâkim müdahalesi gündeme gelir. Cezai şart tenkisi, borçlunun ekonomik mahvına sebep olacak veya hakkaniyete aykırı düşecek miktarların mahkemece indirilmesidir. Erken tahliye durumunda talep edilen cezai şartın, kiralayanın gerçek zararı ile orantılı olması esastır.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiraya verenin depozitoyu iade etme borcu doğar. Ancak erken tahliye durumunda kiralayan, birikmiş kira borçları, taşınmazda meydana gelen hor kullanma zararları veya makul süre tazminatı için depozitoyu mahsup etmek isteyebilir. Depozitonun tamamının iadesi için taşınmazın hasarsız ve borçsuz teslim edildiğinin tespiti gerekir.
Tarafların haklarını güvence altına alan bir tahliye protokolünün düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önleyebilir.
Tahliye sırasında tarafların birbirlerini ibra etmesi, karşılıklı alacak ve borçların kalmadığının beyan edilmesidir. Protokolde tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi kritik önem arz eder; çünkü makul süre tazminatı bu tarihten itibaren hesaplanır.
Hukuken tahliye, taşınmazın sadece boşaltılması değil, zilyetliğin (örneğin taşınmaz söz konusu ise anahtarın) kiralayana geri verilmesiyle tamamlanır. Anahtarın kiralayana teslim edildiği an, kiracının kira ödeme borcunun (makul süre tazminatı hariç) sona erdiği andır. Anahtar teslimi yazılı bir tutanakla yapılırsa, kiracı taşınmazı boşalttığını ileride doğabilecek uyuşmazlıklar karşısında ispatlayabilir.
Erken tahliye sebebiyle tazminat talep eden kiraya veren, uğradığı zararı ispatlamakla yükümlüdür.
Kiralayanın makul süre tazminatı alabilmesi için taşınmazı yeniden kiraya vermek adına gerekli işlemleri yaptığını belgelemesi yani ispatlaması gerekir. Örneğin emlakçı sözleşmeleri, verilen ilanlar birer kanıt olarak sayılabilir. Eğer kiralayan taşınmazı kasten boş tutar veya normalin çok üzerinde bir kira bedeliyle ilana çıkarsa, kiracının sorumluluğu bu dürüstlük kuralına aykırı davranıştan ötürü azalabilir veya ortadan kalkabilir.
Taşınmaz teslim alındığında mevcut olan hasarların olağan kullanım mı yoksa hor kullanma mı olduğunun tespiti için uzman görüşü gerekebilir. Tahliye anında çekilen fotoğraflar ve hazırlanan tespit tutanakları bu açıdan büyük önem taşırlar. Onarım yapılması gerekiyorsa, bu onarımlara ilişkin faturalar ve yapılan harcamaların belgeleri dava sürecinde zarar ispatı için dosyaya sunulmalıdır.
Kira sözleşmelerinde kefalet, kiralayan için ek bir güvencedir. Kiracının erken tahliye etmesi durumunda, kefilin bu süreçteki sorumluluğunun sınırları Türk Borçlar Kanunu'nun kefalet hükümleri uyarınca belirlenir.
Kefilin sorumlu tutulabilmesi için kefalet sözleşmesinin geçerlilik şartlarına uygun olması şarttır. Kefil sorumluluğu kira sözleşmesi süresince geçerlidir. Sözleşme belirsiz süreli hale geldiğinde veya uzama dönemlerinde kefilin sorumluluğunun devam etmesi için bu durumun kefalet sözleşmesinde açıkça ve süre belirtilerek kararlaştırılmış olması gerekir.
Eğer kefil "müteselsil kefil" sıfatıyla imza atmışsa, kiralayan asıl borçlu kiracıya gitmeden de kefilden borcun ifasını talep edebilir. Erken tahliye durumunda doğan makul süre tazminatı ve varsa hor kullanma zararları, kefalet limitleri dahilinde müteselsil kefilden tahsil edilebilir. Ancak kefilin sorumluluğu her halükarda sözleşmede belirtilen azami miktar ile sınırlıdır.
Erken tahliye sonrası taraflar arasında tazminat, depozito veya hasar bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa, hukuki çözüm yollarına başvurulması zorunludur.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk kira davası öncesinde bir dava şartıdır. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa, uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülecek dava yoluyla çözülür.
“Arabuluculuk Nedir?” başlıklı makalemize buradan ulaşabilirsiniz.
Erken tahliye nedeniyle açılan davalarda veya başlatılan takiplerde, yalnızca asıl alacak tutarı değil, bu sürece bağlı yan giderler de gündeme gelir. Mahkemece belirlenen tazminat tutarına, tahliye tarihinden itibaren işlemek üzere yasal faiz uygulanır. Dava sonucunda haksız bulunan taraf, mahkeme masraflarını ve bilirkişi ücretlerini de ödemek zorunda kalabilir. Ayrıca, davayı kazanan taraf kendisini bir avukatla temsil ettirmişse, vekalet ücreti adı verilen tutar da kaybeden tarafın borcuna eklenir. Tüm bu kalemler birleştiğinde, borç miktarı başlangıçtaki tazminat tutarının oldukça üzerine çıkabilir.
Konu ile ilgili dikkatinizi çekebilecek makalelerimize aşağıda yer verdik. İlgili makaleye ulaşabilmek için başlığın üzerine tıklayabilirsiniz.