İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Depozito, kiralanan taşınmazın zarar görmeden ve sözleşmeye uygun şekilde kullanılacağını güvence altına almak amacıyla nakit para ya da kıymetli evrak şeklinde verilen teminattır. Kiralama sürecinin başında ödenen bu güvence, kira sözleşmesindeki şartlara uygun davranılması hâlinde, kiracının mülkü tahliye etmesinden sonra iade edilir.
Depozito bir güvence bedelidir. Kiracının haklarını korur. Kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak amacıyla, kiracı tarafından kiraya verene verilir. Depozitoyu iade zamanı geldiğinde kiracıların yaşayabilecekleri bazı mağduriyetlerin önüne geçilebilmesi adına Türk Borçlar Kanunu m. 342, bu duruma bir güvence getirmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, depozito miktarı en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Eğer bu miktar aşılmışsa, aşma miktarı geçersiz kabul edilir ve aşma bedelinin iadesi kiracı tarafından talep edilebilir.
Verilen depozitonun kira sözleşmesi maddelerinde belirtilmesi, ileride doğabilecek problemler karşısında bir delil niteliği taşıyacağından mutlaka sözleşmeye yazılı olarak eklenmesi gerekir. Sözleşmede yazmasa da ayrı bir para makbuzu ile kira sözleşmesine atıf yapılarak depozitonun verildiğine dair bir güvence yoluna başvurulabilir.
Kiracının, “kiracı” olma sıfatı sona erdiğinde, depozitonun iadesini elde edebilmesi için yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmiş olması gereklidir. Bu yükümlülükler aşağıdaki gibidir. Sayılan yükümlülüklerde herhangi bir ihlal söz konusuysa depozitonun iadesi veya iade miktarında değişiklikler meydana gelebilir.
Kiracı taraf, taşınmaz mülkü boşaltacağını kiraya verene haber verir depozitonun iadesini talep eder. Burada dikkat edilmesi gereken noktalar vardır. Kiracı, daha önce yapılan kira sözleşmesinde belirtilen hususlara uygun olarak ve malı teslim aldığı haliyle iade ile yükümlüdür. Söz konusu malın hasarsız teslimi mevcutsa, depozito eksiksiz iade edilmelidir. Kiracı mülkten ayrıldıktan sonra, ev sahibi herhangi bir hasar tespit ederse bir an önce zararın tespiti için dava açmalıdır. Bu dava, kiralanan mülkün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
Kiracı mülkten ayrıldıktan sonra elektrik, doğalgaz, su, aidat borçları gibi ödemelerinin olması durumunda, kiraya veren taraf bu borçları depozitodan karşılayabilir. Bu noktada önerilen, kiranın tüm borçları kapattığına dair belgeleri kiraya verene sunmasıdır.
Tadilat ve onarım masrafları kiracının kusuru ile meydana gelmişse, ev sahibi bu zararların masraflarını depozitodan kesme hakkına sahiptir. Bu kesintiler faturalandırılmış ve belgelendirilmiş olmalıdır.
Depozitonun iadesi aşağıda incelenecek olup belirli süre ve hukuki prosedüre tabidir.
Depozitonun iade süresi, kira sözleşmesi devam ederken talep edilemez. Ancak sözleşme sona erdiğinde istenebilir. Sözleşme sona erince eğer yapılan incelemelerde bir sorun çıkmamışsa, bedel banka yolu ile ödenmişse bankaya yazılı başvuru yapılarak ilk üç ay içerisinde geri alınabilir. Fakat depozito elden verilmişse bedel kiracıya derhal iade edilmelidir.
Eğer ev sahibi herhangi bir haklı nedene dayanmaksızın depozitonun iadesini yapmazsa kiracı çeşitli talep yollarına sahiptir.
Depozito iadesi için ilk adım, yazılı bir başvuruda bulunmaktır. Bu başvuruda, mülkün hasarsız teslim edildiği ve borç bulunmadığı belirtilmelidir. İspat kolaylığı açısından başvuru iadeli taahhütlü mektup veya noter kanalıyla yapılmalıdır. Ayrıca, iade için talep edilen süre de yazıya eklenmelidir.
Eğer yazılı başvuruya rağmen ödeme yapılmazsa, noterden ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarnamede, yasal yollara başvurulacağı açıkça belirtilir. İhtarname, dava sürecinde güçlü bir delil olarak kullanılır.
İhtarname sonuç vermezse, ilamsız icra takibi yoluyla depozito talep edilebilir. Talepte depozito tutarı, faiz ve masraflar belirtilmelidir. 7 gün içinde itiraz gelmezse takip kesinleşir; itiraz olursa kiracının 1 yıl içinde itirazın iptali davası açması gerekir.
Son çare olarak kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Dava dilekçesine kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve iletişim kayıtları eklenmelidir. Mahkeme kararıyla depozito faiziyle birlikte iade edilir; ev sahibi ayrıca %20 icra inkâr tazminatı ödemek zorunda kalabilir.
Son çare olarak, yukarıdaki sayılan adımlardan sonra kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Dava dilekçesine kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve iletişim kayıtları eklenmelidir. Mahkeme kararıyla depozito faiziyle birlikte iade edilir; ev sahibi ayrıca %20 icra inkâr tazminatı ödemek zorunda kalabilir.
Dilekçe Örneği:
SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI:…
VEKİLİ: Av…
Adres:…
DAVALI:…
Adres:…
KONU: Depozito bedelinin iadesi talebidir.
AÇIKLAMALAR:
Müvekkilim……………..adresinde bulunan gayrimenkulünü, ekli kira sözleşmesi ile kiralamış olup, sözleşmesi çerçevesinde mal sahibine ……TL depozito bedeli ödemiştir. Bu durum kira sözleşmesinde açıkça yazılıdır. (EK-1) Müvekkilim kiracı olarak oturmakta olduğu mecuru ……….tarihinde boşaltarak mal sahibi olan davalıya teslim etmiştir. (EK-2) Davalı depozito bedelini kısa zamanda ödeyeceğini söylemiş olmasına rağmen bu güne kadar ödememiştir. Bundan dolayı bu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, teslim belgesi ve her tür delil
HUKUKİ SEBEPLER: (ilgili mevzuat)
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle, müvekkilim tarafından davalıya ödenen depozitoda bedelinin taşınmazın tahliye edildiği tarihten itibaren geçerli olmak üzere yasak faizi ile davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yüklenmesine kadar verilmesini vekaleten arz ve talep ederiz.
Davacı Vekilli Av……
EKLER: Ek-1 Kira sözleşmesi
Ek-2 Taşınmaz teslim tutanağı
Ek-3 Onanmış vekaletname örneği
Depozitonun iadesiyle ilgili süreçte hem kiracının hem de ev sahibinin sorumlulukları bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesine göre kiracı kiralanan taşınmazı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesi bitiminde o şekilde geri vermek sorumluluğundadır. Kiralananı özenle kullanma ve zarar vermeden tahliye etme yükümlülüğü altındadır.
Eğer kiracı borçlarının ödememişse, taşınmaza zarar vermişse, sözleşmeye aykırı bir kullanım göstermişse ev sahibinin bu teminatı zarar oranında (yalnızca gerçekleşmiş ve belgelendirilebilir zarar kadarını depozitodan kesebilir) tutma hakkına sahiptir. Kalan miktar kiracıya iade edilmelidir.
Depozito iadesine ilişkin uyuşmazlıklar, genellikle sözleşme hükümlerinin belirsizliği, teslim tutanaklarının düzenlenmemesi veya taraflar arasında iletişimin belgelenmemesi gibi nedenlerle ortaya çıkar. Kiracı, depozitoyu eksiksiz geri almak isterken; ev sahibi, taşınmazın zarar gördüğü ya da borç bırakıldığı gerekçesiyle bu talebi reddedebilir.
Bu tür anlaşmazlıkların çözümünde, teslim durumu, borç durumu ve sözleşmeye uygunluk gibi somut unsurlar esas alınır. Uyuşmazlık durumunda öncelikle yazılı başvuru ve noter ihtarnamesiyle çözüm aranmalı, sonuç alınamazsa icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir.
Etkin bir çözüm için, tarafların tüm süreci belge ile desteklemesi gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması, tahliye sonrası hasar tespiti ve ödeme belgeleri uyuşmazlıkların hukuki zeminde çözülebilmesini kolaylaştırır.