İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Güvence yöntemlerinden biri olan ipotek, bir alacağın tahsilini garanti altına almak amacıyla taşınmaz malın teminat gösterilmesidir. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu hak, alacaklıya borcun ödenmemesi durumunda taşınmazı icra yoluyla sattırarak bedelinden alacağını alma yetkisi tanır.
İpotek işlemleri başlatılmadan önce, teminat altına alınacak borcun niteliğine göre doğru ipotek türünün belirlenmesi gerekir. Bu aşamada taraflar ve alacak miktarı tapuda yapılacak işlemin esaslarını belirler. Taraflar temel olarak; alacağı teminat altına alınan alacaklı ve taşınmazı üzerinde rehin kurulan taşınmaz maliki olarak ikiye ayrılır.
Hukuk sistemimizde ipotek, borcun miktarının belirli olup olmamasına göre iki ana türe ayrılır.
İpotek kurulurken; alacaklı, borçlu ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki tapu müdürlüğü bu sürecin temel unsurlarıdır.
Borçlu, kendi taşınmazını rehnedebileceği gibi, bir üçüncü kişi de borçlunun borcu için kendi taşınmazını ipotek verebilir. Tapu müdürlüğünde yapılan bu işlem resmi şekil şartına tabidir. Gerekli detaylar tapu kütüğünün ilgili kısmına eklenerek işlem yapılır.
İpotek tesisi, taşınmazın siciline rehin yükünün işlenmesiyle gerçekleşen bir süreçtir. Bu sürecin geçerli olabilmesi için kanun tarafından öngörülen şartlara uygun hareket edilmesi gerekir. İşlem için başvurulacak merci Tapu Sicil Müdürlüğü’dür.
İpotek kurulumu, tapu müdürü tarafından düzenlenen ve tarafların huzurunda imzalanan bir resmi senet ile gerçekleştirilir. Eğer ipotek bir banka kredisi sebebiyle kuruluyorsa, süreç genellikle bankanın ilgili tapu müdürlüğüne hitaben yazdığı talep evrakı ile başlar. Banka talimatında ipoteğin derecesi, sırası, miktarı ve faiz şartları açıkça belirtilir. Bu belgeler olmadan tapu memurunun rehin tesis etme yetkisi bulunmamaktadır.
Resmi senet, tarafların irade beyanlarını ve borcun detaylarını içeren, ispat gücü yüksek bir belgedir.
İpotek tesisi sırasında belirli mali yükümlülükler doğmaktadır. Bunların başında tapu harcı ve döner sermaye işletme ücreti gelir. Ödeme makbuzları sisteme yüklenmeden veya fiziki olarak ibraz edilmeden tescil işlemi tamamlanmaz.
Bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulduğunda, bu rehin hakkı sadece taşınmazın kendisini değil, onun bütünleyici parçalarını ve eklentilerini de kapsar. Ayrıca alacağın sadece ana parası değil, yasal olarak belirlenen diğer unsurlar da teminat altındadır.
İpotek, sadece ana borcu değil, aynı zamanda bu borca bağlı faizleri, takip masraflarını ve gecikme tazminatı gibi fer’i hakları da güvence altına alır. Ayrıca, taşınmazın korunmasına yönelik yapılan sigorta (özellikle DASK veya konut sigortası) primleri ve bunlardan doğacak tazminat hakları da rehin kapsamına dahil edilebilir.
İpotek sadece tam mülkiyet üzerinde değil, üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikte bir üst hakkı veya diğer irtifak hakları bulunan taşınmazlar üzerinde de kurulabilir. Eğer taşınmaz üzerinde daha önceden kurulmuş irtifak hakları varsa, ipotek bu haklarla yükümlü olarak kurulmuş sayılır.
Borcun sona ermesiyle birlikte, taşınmaz üzerindeki rehin yükünün kaldırılması işlemine ipotek fekki denir. Borç ödenince ipotek kendiliğinden sona ermez, tapu kütüğünden terkini gerekir.
Borç tamamen ödendiğinde; alacaklı tarafından fek yazısı gönderilerek veya bizzat tapu müdürlüğüne gidilerek ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.
Borç ödenmesine rağmen alacaklının veya bankanın fek yazısını göndermekten kaçınması ya da alacaklıya ulaşılamaması durumunda, mülkiyet hakkı haksız yere kısıtlanmış olur. Bu durumda borçlu, asliye hukuk mahkemesinde ipoteğin kaldırılması davası açabilir. Mahkeme, borcun ödendiğini ispat eden belgeleri inceledikten sonra ipoteğin terkinine karar verir. Bu kararın kesinleşmesiyle birlikte tapu müdürlüğü kendiliğinden ipoteği kaldırır.
Limit ipoteği kurulurken belirlenen tutar, alacaklının her koşulda alabileceği maksimum rakamı ifade eder. Eğer asıl borç bu limiti aşarsa, aşan kısım için alacaklı öncelikli hakka sahip olmaz. Ayrıca, birden fazla borçlunun olduğu veya kefaletin söz konusu olduğu durumlarda müteselsil borçluluk hükümleri işleyebilir. İpotekli taşınmaz maliki, borca bizzat kefil olmasa bile, taşınmazıyla bu borçtan sorumlu olduğu için icra takibi süreçlerinde taraf haline gelir.
Tapu siciline yapılan her başvuru bir tapu yevmiye sırası alır. İpoteklerin birbirine karşı üstünlüğü, tescil edildikleri tarih ve yevmiye numarasına göre belirlenen derece sistemiyle ölçülür. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek varsa, satış bedeli öncelikle birinci derecedeki alacaklıya ödenir; artan miktar olursa diğer derecelere dağıtılır. Boşalan dereceye ilerleme hakkı sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, alt sıradaki ipotekler kendiliğinden yukarı çıkmaz.
İpotek süreçlerinde karşılaşılan hak kayıplarını önlemek için teknik ve hukuki detaylara dikkat edilmelidir.
Kredi borcu veya şahsi borç kapatılırken, eş zamanlı olarak banka veya alacaklıdan fek yazısının talep edilmesi önemli bir adımdır. Çünkü ipotek kendiliğinden sona eren bir durum değildir, ipoteğin fekki yani kaldırılması gereklidir. Borcun ödenmesi ile terkin işlemi arasında uzun zaman geçmesi, alacaklının ölümü, bankanın tasfiyesi veya arşiv kayıtlarına ulaşım zorluğu gibi nedenlerle süreci çıkmaza sokabilir. Ödeme yapılırken açıklama kısmına borcun "ipotek fekki amacıyla" ödendiğinin yazılması ispat açısından faydalıdır.
İpotek tesisi yapıldıktan veya fek işlemi tamamlandıktan sonra güncel bir tapu kayıt örneği alınarak kontrol sağlanması ileride karşılaşılabilecek sistemsel hatalar açısından faydalı olabilir.
Konu ile ilgili dikkatinizi çekebilecek makalelerimize aşağıda yer verdik. İlgili makaleye ulaşabilmek için başlığın üzerine tıklayabilirsiniz.