İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Ortak gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenler; öncelikle her ortak kendisine bir kredi hesabı açmalıdır. Bankalar kredi incelemesi yapar ve bu inceleme her ortak için ayrı ayrı yapılır. Yapılan inceleme sonucunda başvuruda bulunan ortakların hepsinin kredi notunun uygun olması gerekir. Ortak sayısı ikiden fazla ise arada akrabalık bağı olması kredi onayı alınmasını kolaylaştır. Başvuruda bulunan ortaklardan birisinin kredi notu inceleme sonucunda uygun bulunmazsa ortak gayrimenkul için işlem yapılmaz.Ortak gayrimenkul alınması halinde bir ortağın borcundan, diğer ortaklarda sorumludur. Ortak gayrimenkul almak isteyen kişilerin birikimleri yeterli ise Tapu Kadastro Müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır. Özellikle satış işlemlerinde çok dikkatli olmak gerekiyor. Hisseli taşınmazlarda birden fazla hak sahibi bulunduğu için eğer hisselerin tümü satın alınacaksa tüm hissedarların satış anında tapuda olması gerekir. Aksi halde satış gerçekleşmişse satışın iptali istenebilir. Tüm hissedarlar satış anında tapu da hazır bulunur ve hissedarlardan sadece biri dahi hissesini satmak istemezse satış gerçekleşmez. Hisseli taşınmazlarda kaç ortak olduğu bellidir. Ancak ortakların, gayrimenkulün hangi bölümünde hak sahibi olduğu belli değildir. Bütün ortaklar taşınmazın her yerinde hak sahibidir. Bu yüzden taşınmazın bütününü ilgilendiren konularda hissedarın tek başına hareket etmesi mümkün değildir. Aynı zamanda ortaklardan birisi hissesini satmak isterse diğer ortakların ön alım hakkı vardır. Yani öncelikle satın alma hakkı hissedarların kendi arasında olmaktadır.
Ortak tapu, taşınmaza ait tapuda birden fazla kişinin hak sahibi olmasıdır. Ortak tapuda kişilerin payları eşit olabilir yahut farklıda olabilir. Ortak tapuda her ortağın hissesini devretme, haczettirme gibi hakları söz konusu olur. Taşınmaz üzerinde tasarruf yapabilmek için diğer ortakların onayına ihtiyacı yoktur. Tabi ki her ortak hissesi oranında tasarrufta bulunma hakkı vardır. Ortak tapudaki, ortaklardan biri hissesini satmak isterse diğer ortakların bu satışta ön alım hakkı doğar. Yani öncelikle bu ortaklar satın alma hakkı tanınır. Satın almak istememeleri halinde 3. Bir kişinin satın alması söz konusu olabilir. Ortak tapu, Konut kredisi ile alınan evlerde yaptırılabilir. Bu durumda her kişi için kredi açılır. Ancak taşınmazın tamamına ipotek konulur. Dolayısıyla ortak tapudaki ortaklardan birisi kredi borcunu ödemezse, diğerlerininde bu borçtan, dolaylı olarak sorumlulukları doğar.
Kaparo sözleşmenin kurulduğuna dair kanıt olması için verilen kanuni düzenlemedeki adıyla bağlanma parasıdır. Uygulamada kaparo, işlem tamamlanmadan önce alıcının vazgeçmesi halinde satıcıya yaptığı bir ön ödeme olarak geçmektedir. Aslında kanunda böyle düzenlenmemiştir. Kanuna göre kapora (bağlama parası) sözleşmenin yapıldığına dair kanıttır. Alınan kaparo, aksine bir anlaşma yoksa esas alacak miktarından düşülür. Tabi ki sözleşmeden dönülmesi halinde yani alıcının yahut satıcının satış işlemi yapmaktan vazgeçmesi halinde vazgeçen tarafın diğer tarafa ödeme yapacağı kararlaştırılabilir. Ancak bu halde kararlaştırılan kapora değil, cayma parasıdır.
Ev alırken evi satın alacağınız kişiyi araştırmalısınız. Kimi zaman evi satan kişi ile tapunun sahibi farklı olabilmektedir. Bu da bazı sorunlara yol açabilir. Zira tapu kayıtları herkese açıktır. Dolaysıyla “bilmiyordum” savunması yapılamaz.
Tapu sicil Müdürlüklerinden, tapu kayıdına bakarak evin üzerinde 3. Bir kişinin alacak hakkı olup olmadığı öğrenilebilir. Yani ipotek, haciz, kira gibi veyahut inşaat tamamlanmadıysa irtifak hakkı olup olmadığı bilgilerine ulaşılabilmektedir. Eğer kat irtifakı alınmışsa proje ile yapılan evin benzeyip benzemediğine bakılabilir. Üzerinde haciz, ipotek vb. Hakları olan bir evin veya arsanın alınması durumunda bu haczi veya ipoteği kabul ettiğiniz anlamına gelir. Çünkü tapu kayıtları herkes tarafından incelenebilir. Alınacak evin tapu sicil kaydı kontrol edilmelidir. Veyahut evin üzerine yapıldığı arsanın da kayıtlarına bakılmalıdır. Evin veyahut arsanın üzerlerinde ipotek, haciz, intifa hakkı gibi durumlar var mı bakılmalıdır. Ev inşaat halinde ve yapılmaktaysa bu gibi durumlar evin yapılmasına engel olabilir, yavaşlatabilir. Yapı ruhsatı, projenin inşaat haline geçebilmesi için alınması gereken belgedir. Bu belge, projenin onay aldığı anlamına gelir. Belediye veyahut ilgili kurumlardan bu ruhsat kontrol edilebilir. İnşaat henüz tamamlanmış ise mevzuata uygun yapılıp yapılmadığını gösteren Yapı Kullanma İzin Belgesine bakılmalıdır. İnşaat tamamlanmış ve satışa sunulmuşsa kat mülkiyeti tesis edilip edilmediğine bakılmalıdır. Taşınmazın herhangi bir yıkım kararı, tutanak veyahut zapt olup olmadığına bakılmalıdır. Kadastro müdürlüğünden gayrimenkulün çevresinde yapılacak olan projelere bakın. İnşaati tamamlanmamış bir ev satın alınıyorsa; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde resmî şekilde yapılır. Satın alınan taşınmazın aile konutu olup olmadığına da dikkat edilmelidir. Çünkü eğer konut aile konutu olduğuna dair şerh edilmişse eşin rızası olmadan satılması halinde hukuki sonuçları vardır. Rızası olmayan eş dava yoluna başvurursa tapu iptal olabilir. Satın alınan evde kiracı varsa kira sözleşmesi incelenmelidir. Nitekim eğer evi satın aldıktan sonra kiracının evden çıkmasını istiyorsanız; süresi içerisinde kiracıya, ihtarname göndermeniz gerekmektedir. Önceki kiracılardan kalmış olan doğalgaz, su vb. ödenmemiş fatura var mı bakılmalıdır.
Bir eşya üzerinde birden fazla kişinin hakkı varsa bu ya elbirliği ile mülkiyet hali ya da paylı mülkiyet halidir. Paylı mülkiyette herkesin payı bellidir. Elbirliğiyle mülkiyet halinde ise maliklerin payı belli değildir. Yani malın her noktasında herkesin aynı anda mülkiyet hakkı vardır. İşte bir taşınmaz yahut arsa üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı varsa tapu hisselidir. Mülkiyet türünün paylı yahut elbirliği olması önemli değildir. Satın aldığınız tapu üzerindeki mülkiyet türü elbirliğiyle mülkiyet ise ortak kendi payını devredemez.Paylı mülkiyete tabi bir tapuda ise payın diğer paydaşlara sorulmadan satışı mümkündür. Ancak bu halde de diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Yani paydaşlardan biri payını satacaksa öncelikli olarak diğer paydaşların satın alma hakkı vardır. Eğer diğer paydaşlar bu hakkı kullanmazlarsa üçüncü bir kişi satın alabilir.Miras üzerinde mirasçıların elbirliğiyle mülkiyet hali vardı. Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla hisseli tapunun satışı gerçekleşmişse dava yoluyla satışın iptali, tapunun mirasçılar üzerine tescili istenebilir.