İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bilinen ismiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibinin müteahhitle arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmesi için arsa paylarını devrettiği sözleşmedir. Bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu'nun 470. Maddesinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türüdür. Buna göre eser sözleşmesinin tanımı şu şekildedir:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda düzenlenmemiştir. Taraflar sözleşmenin içeriğini kanunda belirlenen sınırlar çerçevesinde serbestçe belirleyebilmektedirler.
Sözleşmenin taraflarını arsa payı sahibi ve yüklenici müteahhit oluşturur. Bu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Müteahhit bir eser meydana getirme borcu altındayken arsa payı sahibi ise arsa paylarını devretme borcu içerisindedir.
Tarafların ileride mağduriyet yaşamaması adına sözleşme yapılırken bazı hususlara özellikle dikkat etmek gerekir. Öncelikle sözleşme her iki tarafın haklarını koruyacak şekilde düzenlenmelidir. İnşaatı yapacak olan müteahhit inşaat için gerekli tekniklere hakim olmalı ve bunlara uygun davranmalıdır. Kullanılacak malzemelerin kalitesi önemlidir.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise sözleşmenin kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun yapılmasıdır. Aksi takdirde sözleşme hukuken geçersiz sayılacaktır.
Sözleşmede inşaatın teslim şekli ve süresi detaylı olarak belirtilmelidir. Bunun yanında arsa paylarının müteahhide devrinin ne şekilde yapılacağı da ayrıntılı bir şekilde sözleşmede düzenlenmelidir.
İnşaatın yapımı aşamasında oluşacak giderlerin hangilerinin yüklenici hangilerinin arsa payı sahibi olacağı detaylandırılarak sözleşmeye aktarılmalıdır.
Kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan süreçlerinde tarafların yükümlülükleri sözleşmede detaylı bir şekilde belirtilmelidir. Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri iskan ruhsatının alınması ile teslim edeceği de belirtilmelidir.
Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartlar da tarafların haklarının korunması açısından önem taşır. Sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın tamamlanamaması durumunda arsa sahibinin hakları, yüklenicinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata hangi şekilde devam edileceği sözleşmede ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
Sözleşmeyi tapuya şerh sürecindeki harcamaların, vergi resim ve harçlara ilişkin ödemelerin hangi tarafa ne oranda ait olduğu sözleşmede belirtilmelidir.
İnşaat döneminde yüklenici tarafından arsa maliklerine veya kiracılara yapacağı birtakım ödemeler, bu ödemelerin ne zaman başlayacağı ve ne zaman biteceği hususunda düzenlemeler de sözleşmede yer almalıdır.
Karşılıklı olarak edimlerin yerine getirilmemesi durumundaki zararlar için denecek tazminatlar belirlenmeli ve kayda geçirilmelidir.
Sözleşme sürecinde tarafların menfaatlerinin korunması oldukça önemlidir. Bu süreçte herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına avukat desteği oldukça önem taşır. Sözleşmede ne kadar ayrıntılı düzenlemeler yapılırsa ilerde taraflar arasında çıkabilecek olası uyuşmazlıklar da o oranda azalacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartlarının yerine getirilmesi gerekir. Aksi halde sözleşme hukuken geçersiz sayılacaktır. Düzenlenen sözleşme taraflar arasında imzalanarak kurulmuş olur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Noter onaylı olmayan hiçbir sözleşme, geçerli değildir. Bunun yanında sözleşmede herhangi bir düzenleme yapılacağı zaman da bunun noter huzurunda yapılması gerekir.
Arsa payı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda kurulmasıyla birlikte tapu sicilinde inşaat şerhi koyulması talep edilebilir. Tapuya şerh edilmiş sözleşmeler herkese karşı ileri sürülebilir hale gelecektir. Tapuya şerh işlemi sayesinde arsa sahibinin arsayı müteahhitten başkasına devretmesi gibi olası bir olumsuzluğun önüne geçilecektir. Ve arsanın devredilmiş olduğu üçüncü kişinin iyi niyeti ortadan kalkacak ve hiçbir önem taşımayacaktır.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Görevleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarından biri olan müteahhidin üstlendiği birtakım borçları bulunur. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:
Bu müteahhidin sözleşmeye konu olan başlıca borcudur. Müteahhit süresi içerisinde inşaatı tamamlamak ve arsa sahibine teslim etmek borcu altındadır.
Türk Borçlar Kanununun 471. Maddesi gereğince müteahhit inşaat için gerekli araç ve gereci sağlamakla yükümlüdür. Tarafların bu durumun aksine anlaşma yapmaları da mümkündür. Ancak genel kural bu şekildedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 471. Maddesi eser sözleşmesinde özen ve sadakat borcuna ilişin detaylı bir açıklama yapmıştır. Buna göre:
Kanun gereği yapı ruhsatı alma görevi arsa sahibinindir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından genelde bu görevin yüklenici müteahhide devri durumu ile karşılaşılmaktadır. Bu durum hukuken mümkündür.
Ruhsat için müracaatın yapılmasının ardından gerekli incelemeler yetkili makamlar tarafından yapılır eksikler varsa tamamlanması istenir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesinin bir türü olarak kabul edilmektedir. Buna göre yüklenici eseri tamamlayarak sahibine teslim etmek zorundadır.
Eserin teslimi gerçekleşirken arsa sahibinin binayı kontrol etmesi gerekir. Oluşan eser sözleşmedeki unsurları yerine getirmiyorsa bu durumda ayıplı sayılır. Eserin kontrolünden sonra ayıpların uygun sürede yükleniciye bildirilmesi gerekir aksi takdirde bu şekilde kabul edilmiş sayılır. Ancak kasten gizlenen veya ilk bakışta anlaşılmayacak ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Dolayısıyla yüklenicinin dışında arsa sahibinin de sorumlulukları mevcuttur.
Arsa sahibi tarafından arsa ayıplı bir halde teslim edilirse yüklenici tarafın Türk Borçlar Kanununun 472. Maddesine dayanan birtakım hakları devreye girecektir. Düzenlemeye göre:
Arsa sahibi eserin tamamlanmasının bedeli olarak arsa payının devrini borçlanır. Arsa payının devri borcu arsa sahibinin temel borcudur.
Arsa payı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda kurulmasıyla birlikte tapu sicilinde inşaat şerhi koyulması talep edilebilir. Tapuya şerh edilmiş sözleşmeler herkese karşı ileri sürülebilir hale gelecektir. Tapuya şerh işlemi sayesinde arsa sahibinin arsayı müteahhitten başkasına devretmesi gibi olası bir olumsuzluğun önüne geçilecektir. Ve arsanın devredilmiş olduğu üçüncü kişinin iyi niyeti ortadan kalkacak ve hiçbir önem taşımayacaktır.
Sözleşmede belirlenen vadenin gelmesi ile birlikte yüklenici müteahhit temerrüde düşmüş olacaktır. Bu tarih net olarak bir tarih olabileceği gibi” ruhsat alınmasından 15 ay sonra gibi” bir süre olarak da belirlenmiş olabilir. Bu durumda herhangi bir ihtara gerek kalmadan arsa sahipleri eserin geç tesliminden doğan haklarını talep edebileceklerdir. Ancak öncelikle incelenmesi gereken konulardan birisi müteahhidin eserin geç tesliminde haklı sebeplerinin varlığıdır. Bunlar mücbir sebepler veya idare kaynaklı engeller olabilir. İdareden kaynaklanan engellere örnek olarak inşaat ruhsatı için gereken vekâletnamenin tesliminin gecikmesi verilebilir. Bu hallerde haklı sebepler gündeme gelir ve aksine düzenleme yapılmadıkça müteahhit bu sebeplerle yaşanan gecikmeden dolayı doğan zarardan sorumlu tutulmaz.
Açıklanması gereken bir diğer husus ise sözleşmede eserin teslimi için net bir süre belirlenmemesidir. Bu durumlarda inşaatın normal şartlarda bitirilebileceği tarih esas alınır ve bu sürenin dolması beklenir. Ancak bu sürenin rağmen inşaat halen tamamlanmamışsa arsa sahibi ihtarda bulunarak yükleniciyi temerrüde düşürecektir. İleride doğması olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından ihtarın noter aracılığıyla yapılması daha sağlıklı olacaktır.
İnşaatın geç teslim edilmesi durumunda arsa sahibinin birtakım hakları devreye girecektir. Öncelikle müteahhitten gecikme faizi istenebilecektir. Bunun yanında eğer müteahhit inşaatın gecikmesine kusuruyla sebep olmuşsa bu durumda arsa sahibinin gecikme faizini aşan zararını tazmin etmesi gerekecektir. Burada müteahhit, inşaat geç tamamlanmasa bile arsa sahibinin aynı zarara uğrayacağını ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilecektir. Bunun yanında eğer sözleşmede bir düzenleme mevcutsa arsa sahibinin uğradığı zararları ispatlaması gerekmeksizin cezai şart bedelini talep edebilecektir.
Arsa sahibi gecikmenin yaşanması halinde temerrüt faizi ve gecikme tazminatı isteme hakkının yanında bu haklarından vazgeçtiğini derhal bildirerek sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilecektir. Bu durumda arsa sahibi, arsa paylarını veya parayı iade isteyecek; yüklenici olan müteahhit de oluşturduğu eserin arsa sahibi üzerinde meydana getirdiği zenginliğin iadesini isteyebilecektir. Müteahhit gecikmede kusurlu ise arsa sahibi sözleşmeden dönmesinin yanında uğradığı zararların tazmini isteyebileceği gibi müteahhit kusurlu değilse bu zararların tazminini isteyemeyecektir.
Arsa sahibi tarafından arsa ayıplı bir halde teslim edilirse yüklenici tarafın Türk Borçlar Kanununun 472. Maddesine dayanan birtakım hakları devreye girecektir. Düzenlemeye göre:
Eserin teslimi gerçekleşirken arsa sahibinin binayı kontrol etmesi gerekir. Oluşan eser sözleşmedeki unsurları yerine getirmiyorsa bu durumda ayıplı sayılır. Eserin kontrolünden sonra ayıpların uygun sürede yükleniciye bildirilmesi gerekir aksi takdirde bu şekilde kabul edilmiş sayılır. Ancak kasten gizlenen veya ilk bakışta anlaşılmayacak ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam etmektedir. Ayıp halinde arsa sahibinin hakları Türk Borçlar Kanununun 475. Maddesinde düzenlenmiştir:
Ayıptan söz edebilmek için bazı şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Bu şartlar şu şekilde sıralanabilir:
Müteahhit arsa payı inşaat sözleşmesinde inşaatı belirli bir sürede tamamlayamazsa temerrüde düşer. Temerrüdün oluşması için gerekenler şu şekildedir.:
Müteahhidin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmemesi durumunda, müteahhit temerrüde düşecek ve arsa sahibi TBK madde 125’e göre seçimlik haklarından birini kullanabilecektir. Bu hallerde arsa sahibinin hakları şu şekildedir:
Öncelikle inşaatın tamamlanmasını talep ederek gecikme tazminatı talebinde bulunabilir. Gecikme tazminatının talep edilebilmesi için müteahhidin kusurlu olması bunun arsa sahibini zarara uğratmış olması ve zararla gecikme arasında illiyet bağının olması gerekmektedir. Ayrıca, müteahhit borcunu ifa etmezse arsa sahibi mahkemeye aracılığıyla kendisinin yetkili kılınmasını talep edebilir. Böylece arsa sahibi ilk oluşturulan sözleşmeye uygun olarak yeni bir müteahhit bularak inşaatı ona tamamlattırabilir.
Bunun yanında arsa sahibi ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini isteyebilecektir. Müspet zarar sözleşme gereği gibi ifa edilmiş olsaydı muhtemel oluşacak malvarlığı ile sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan malvarlığındaki farktır. Aynen ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini isteyen arsa sahibi bu yöndeki isteğini müteahhide derhal bildirmelidir.
Arsa sahibinin bir diğer hakkı ise ek sürenin yararsız kalması halinde sözleşmeden dönme hakkıdır ve bu durumda müteahhidin kusurunun varlığı önem arz taşımayacaktır. Menfi zarar, arsa sahibi sözleşmeyi yapmamış olsaydı uğramayacağı zararı ifade eder. Kaçırılan fırsatlar bu kapsamdadır.