İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kat irtifakı, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılıyor olan taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, kat mülkiyetine esas olacak bir irtifak türüdür. Yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçiş yapılabilir.
Kat irtifakı kurulması için gerekli belgeler şu şekilde özetlenebilir:
KMK m.26 uyarınca “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kaidelerince kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
KMK. m.26/1 hükmü, kat irtifakı sahiplerinin haklarını düzenleyen “Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlamasını ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak istemek ve dâva etme hakkına sahiptir.” hükmü (KMK. m.17) ile paralel bir şekilde düzenlenmiştir. Çünkü bir kat irtifakı sahibinin, diğer kat irtifakı sahiplerinden, yapının tamamlanması için üzerinde düşen görevleri yerine getirmesini talep etmesi bir hak iken, aynı zamanda bir borcu oluşturmaktadır.
Kat irtifakı tapu belgesi yerine geçmez. Çünkü tapu belgesi doğrudan taşınmazın kalıcı olduğu bir belgedir. Bu sebeple tapu belgesi yapıda tüm alt yapı ve inşaat aşamaları bittikten sonrasında yasal merciler tarafından alınır. Tek seferde alınan tapu belgesinin ise yaşam boyu kullanılması söz konusudur. Fakat bu durum kat irtifakı açısından geçerli değildir. Kat irtifakı yapının alt yapıları tamamlanmadan da alınabilmektedir ardından yapı tüm aşamaları bittiğinde kat mülkiyetine çevrilebilir. Dolaysıyla kat irtifakıyla tapu belgesi birbirinden çok farklı olan belge türleridir.
Kat irtifakı, arsa maliklerinin kendi aralarında anlaşarak düzenleyecekleri senet ile tapu sicilinde tescil gerçekleştirmeleri şeklinde kurulabilmektedir. Maliklerin kendi aralarında anlaşamamaları halinde mahkeme yoluyla kat irtifakının kurulması da mümkündür.
Kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak kurulduğundan dolayı arsa payından bağımsız olarak devredilemez. Dolayısıyla henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olan bir bağımsız bölümün devrinin sağlanması halinde kat irtifakı ile arsa payı da devredilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesi gereğince: Anagayrimenkulün , yani kat mülkiyetine konu olacak olan arsa ve arsa üzerindeki yapı dahil tüm taşınmazın tamamının bütünü üzerinde kat mülkiyeti kurulmaksızın, taşınmazın yalnızca bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Sonuç olarak kat mülkiyeti, ana gayrimenkul üzerinde bir bütün olarak kurulmalıdır.
Kat mülkiyeti kat irtifakına dayalı olarak doğrudan kurulabileceği gibi, taraflarca gerçekleştirilecek olan bir hukuki işlemle veya bunun mümkün olmaması halinde mahkeme kararıyla da kurulabilir.
İki tapu türünün de hak sahibine verdiği mülkiyet hakkının türü farklıdır. Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak belirtilir ve sahip olacağınız gayrimenkul doğrultusunda arsa üzerinden belirli bir alan verilmektedir. Kat mülkiyetine geçiş yapıldığında tapu cinsi “bina” olarak değişir.
Kat irtifakı, bir projenin onaylandığı anlamına gelirken; kat mülkiyeti sahip olunan daire ya da dükkânın projeye uygun bir şekilde inşa edildiğini belirtilir. Bu sebeple kat mülkiyetinin olmaması güvenlik konusunda sorun teşkil edebilecektir.
Bankalar kat irtifakı olan bir daire için konut kredisi vermek istemezler. Kat mülkiyeti tapusu bulunan ve yaş, güvenlik gibi belirli unsurlarda başarı sağlayan dairelere ise konut kredisi verilebilir.
İlgili taşınmaz üzerinden gerekli iskân aşaması tamamlandıktan hemen sonrasında, taşınmaz sahibi tarafından ilgili resmi merciiye başvuru yapılarak mevcut olan kat irtifakının kat mülkiyetine döndürülmesi talep edilebilmektedir. Bu aşamadan itibaren yasal merci tarafından söz konusu talep dakikalar içerisinde işleme konur.