İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Apartman ve sitelerdeki ortak alanlara ilişkin düzenlemeler 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer almaktadır. İlgili kanunun 2. maddesinin b bendine göre göre ortak alan, “Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri ”dir.
Hangi alanların ortak alan olarak adlandırılabileceği aynı kanunda belirtilmiştir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre ortak alanlar şunlardır:
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Kanun, 67. Maddesinde ortak yerler başlığı ile daha geniş bir tanım daha verir:
Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Bahçe, çocuk parkı, açık-kapalı otoparklar, asansör, havuz gibi yaşam alanları da ortak kullanım alanı sayılır. Tüm apartman sakinleri bu alanlardan faydalanma hakkına sahiptir.
Yargıtay’a göre bazı ortak alanlar:
Ortak alanlar, kişisel kullanıma tahsis edilmemelidir. Kişilerin ortak olarak kullanması, faydalanması gereken alanlardır. Bu alanların kullanımının sınırlanmasına sebebiyet verecek türden davranışlar en yaygın sorunlardandır.
Eğer bir malik; ortak alan olan koridorlara özel eşyalarını koymuşsa, çatı katını kendi deposu gibi kullanıyorsa, ortak alan kullanımı konusunda bir hak ihlali ortaya çıkmış olur. Çünkü o malik, ortak alanı kişiselleştirmiş ve kendine özelleştirip kullanmaya başlamıştır. Bu gibi fiiller ortak alanın gaspı olarak sayılabilir, yasal müdahale konusu olabilir.
Asansör, bahçe gibi ortak alanlarda yüksek sesle konuşmak, çok yüksek sesle müzik açmak, ortak apartman bahçesine masa-sandalye yerleştirmek, site otoparkında hakkından fazla yeri işgal etmek gibi davranışlar kişilerin sahip olduğu ortak alan kullanma hakkının sınırlarını aşan nitelikte davranışlardır.
Aidat, bir topluluğu oluşturan üyelerin yaşadığı ya da kullandığı toplu alanın giderleri için yaptığı ödemelerdir. Aidat bedeli Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenir:
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Kanundan da anlaşılacağı gibi kişi çeşitli gerekçelerle (ortak alanı kullanmak istememek gibi) aidat giderlerini ödemekten kaçınamaz.
Aidat bedelini ödeme yükümlülüğü, aktif olarak orada yaşamasa orayı kullanmasa bile, maliktedir. Fakat iskan alınmamışsa veya kat irtifakı bozulmamışsa bu yükümlülük müteahhitedir.
Yönetici, ortak alanların temizliği, bakımı, sigortası, çalışanların maaşları gibi tüm giderleri karşılamak için aidat toplamakla yükümlüdür. Ayrıca yıllık bütçe hazırlamalı ve malikleri bilgilendirmelidir.
Toplanan aidatların nasıl harcandığı mutlaka fatura ve makbuz ile belgelenmelidir. Kat malikleri, bu belgeleri isteme ve denetleme hakkına sahiptir.
Aidat ödememenin yaptırımları vardır. Ödemeyi gerçekleştirmeyen kat malikleri yasal sürece tabi tutulabilirler.
Öncelikle ödeme yapmayan malike yazılı ihtar gönderilebilir, ödeme hala daha gerçekleştirilmemişse icra takibi başlatılabilir. (İcra takibi ile ilgili makalemize buradan ulaşabilirsiniz.)
Kanunen, ödenmeyen aidatlar için faiz talep edilebilir.
2025 yılı itibarıyla aidat borçları için uygulanacak gecikme faizi, Türk Borçlar Kanunu ve Merkez Bankası’nın belirlediği yıllık faiz oranları dikkate alınarak hesaplanır.
Ortak alanların kötüye kullanımı ya da kişisel tasarrufla işgal edilmesi durumunda hukuki müdahale mümkündür.
Apartmanlarda ortak alanlardan birinin, kat maliklerinden ya da bina sakinlerinden biri tarafından izinsiz şekilde kullanılması veya işgal edilmesi halinde, diğer maliklerin bu duruma itiraz etme hakkı vardır. Bu tür bir ihlal durumunda, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak ilgili kişi hakkında müdahalenin önlenmesi ve işgalin sona erdirilmesi talep edilebilir.
Yönetim planı kapsamında site yönetimi, uyarı, ortak alan kullanım yasağı gibi bazı yaptırımları uygulayabilir. Ancak bu yaptırımların yasal sınırlar içinde olması gerekir.
Apartman ve site yaşamlarında birçok farklı hayat tarzına sahip insan bir arada bulunduğundan bu durum kimi zaman uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu konudaki sorunların dava açılmadan da çözülebilme imkânı elbet vardır.
Taraflar arasında çıkan anlaşmazlıkların, yargıya taşınmadan önce dostane yollarla çözülmesi mümkündür. Kat malikleri, öncelikle yüz yüze iletişim, site içi toplantılar ya da yönetici aracılığıyla yapılan uyarılar ile uzlaşmayı deneyebilir. Bu süreçte tarafların iyi niyetli bir tutum sergilemesi, sorunların büyümeden çözülmesini sağlar.
Doğrudan iletişim yolları eğer sonuç vermemişse, arabuluculuk devreye girebilir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında, ortak alan kullanımı, aidat uyuşmazlığı veya komşuluk sorunları gibi özel hukuk uyuşmazlıklarında taraflar, gönüllü olarak arabulucuya başvurabilir.
Komşuluk ilişkileri, Türk Medeni Kanunu’nun 737 ve devamı maddelerinde düzenlenir ve herkesin kendi mülkünü kullanırken başkalarının haklarına zarar vermemesi gerektiğini ifade eder. Yargıya başvurmadan önce, tarafların komşuluk hukukuna dayanan karşılıklı saygı ve hoşgörü çerçevesinde çözüm aramaları, uzun vadede site huzuru ve sosyal denge açısından büyük önem taşır.