İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kamulaştırma, Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca, özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedeli peşin ödenmek kaydıyla idare adına tescil edilmesidir. Ancak kamu kararının gerektirdiği hallerde kamulaştırma yapılabilmektedir.
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi ancak kamu yararı söz konusu ise, özel mülkiyette bulunan bir taşınmaz kamulaştırılabilir ve idare adına tescili gerçekleştirilir. Bunun sonucunda bu işlemi yapan idare, özel mülkiyete tabi olan taşınmaz malın üzerinde bedelini ödemek suretiyle hak sahibi olur.
Kamulaştırma süreci belirli adımlardan ve prosedürlerden oluşur. Öncelikle taşınmazın idare tarafından belirlenen değerine dair tebligat yapılır. Sonrasında uzlaşma görüşmeleri yürütülür. Görüşmelerden sonuç alınamaması durumda ise mahkemeye başvurularak süreç ilerler. Ayrıca, kamu kurumları arası taşınmaz devirleri 2942 sayılı Kanun’un 30. maddesi kapsamında özel bir prosedüre tabidir. Bu tür devirlerde, kamulaştırma değil “idari devir” esas alınır ve anlaşmazlık halinde Danıştay devreye girer.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi, anayasa ile güvence altına alınan taşınmaz sahibinin hakkının zedelenmemesi açısından büyük önem taşır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu bedelin adil ve objektif kriterlere göre hesaplanmasını öngörmektedir.
İdare ilk olarak, söz konusu taşınmaz için bir ekspertiz raporu düzenler. Bu raporda taşınmazın konumu, imar durumu, kullanım şekli, yüzölçümü, altyapı durumu ve çevresindeki emsal satış bedelleri dikkate alınır.
Rayiç değer ise taşınmazın serbest piyasadaki ortalama değeridir. Yani yapılan hesaplamadaki temel ölçütlerden birisidir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca, idare ile taşınmaz maliki arasında uzlaşma sağlanamazsa, bu konuda malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurulur.
Bu aşamada mahkemede bilirkişi heyeti, taşınmazın yüzölçümü, konumu, imar durumu, mevcut kullanımı, üzerindeki yapıların niteliği, yıpranma payı, altyapı olanakları ve çevredeki emsal satışlar gibi pek çok kriteri dikkate alarak objektif bir değerleme raporu hazırlar. Bu rapor sonucunda mahkeme kamulaştırma bedelini belirler. Mahkeme bu rapora bağlı kalmak zorunda değildir. Nihai olarak belirlenen kamulaştırma bedeli idare tarafından taşınmaz malikine teslim edilir. Taşınmaz, ödeme yapıldıktan sonra idare adına tescil ettirilir.
Taşınmaz maliki, idarenin teklif ettiği bedeli yetersiz buluyorsa hem idari hem de yargı yolu ile itiraz hakkına sahiptir. İtiraz davası Kamulaştırma Kanunu kapsamında yürütülmektedir.
Kamulaştırma işleminde öncelikli olarak idare ve mal sahibi arasında sulh yoluyla uzlaşma aranır. Uzlaşma olmazsa taşınmaz sahibi tarafından dava yolları izlenebilir. Kamulaştırma işlemine itiraz davası ya da kamulaştırma bedel artırımı davası açabilir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesine göre, mal sahibinin kendisine yapılan tebliğden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işleminin iptali ya da bedel artırılması amacıyla dava açabilme hakkı bulunur.
Öncelikle söylemek gerekir ki, mahkemeye sunulacak dilekçe, olaya uygun olmayan içerikte hazırlanmışsa hak kayıpları yaşanması muhtemeldir. Dolayısıyla bu süreçte bir avukatla yol almak doğru olacaktır.
Dilekçede yer alması gereken detaylar:
Kamulaştırma davalarında, taşınmaz maliklerinin yaptığı bazı hatalar sonucunda hak kayıpları yaşanabilmektedir. Sık yapılan hatalardan aşağıdaki başlıklarda bahsedilecektir.
Dava açılırken eksik evrak sunulması durumunda mahkemenin vereceği kararın yönünde etkilenmeler olabilir. Yukarıda “dilekçe detayları” kısmında bahsettiğimiz bilgiler özenle kontrol edilip hazırlanmalıdır. Belgelerin eksik kalması durumunda davacı lehine sonuç alınması zorlaşabilir.
Taşınmaz maliklerinin bedel henüz tespit edilmeden veya ödenmeden taşınmazı boşaltması sık karşılaşılan bir hatadır. Bedel ödenmeden taşınmaz terk edilirse, malik yine hak kaybına uğrayabilir.
Yeni uygulamalarla, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde taşınmazın sadece fiziksel değil, sosyal ve ekonomik değerleri de dikkate alınmaya başlanmıştır. Özellikle kentsel dönüşüm alanlarında bulunan taşınmazlar, ulaşım projeleri güzergâhındaki değer artışı gibi unsurlar artık daha kapsamlı analiz edilmektedir.
Yargı Reformu Strateji Belgesi Amaç 4 çerçevesinde, kamulaştırma davalarında yargılama sürelerinin kısaltılması hedeflenmiştir.
Dava dosyaları dijital sisteme entegre edilmiştir.
Mahkemelerde hızlı kararlar alınabilmesi adına yeniliklere gidilmektedir.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tescil edilmesi süreci, mahkeme kararıyla tamamlanır. Bu aşamada mal sahibinin maddi hakları, taşınmaz bedeli tamamen kesinleşir.
Söz konusu taşınmaz malın idare adına tescil ettirilebilmesi için kamulaştırma bedelinin taşınmaz malikine ödenmesi şarttır. Bu ödeme peşin veya taksitler halinde yapılabilmektedir. İdare, kararın kesinleşmesinden sonra bu bedeli yatırmakla yükümlüdür.
Taşınmaz maliki bedelin yeterli olduğunu düşünmüyorsa, bedel artırımı davası açma hakkına sahiptir.
Bedeli ödenen taşınmaz artık idare adına tapuya tescil ettirilebilir hale gelir. Böylece tapuda kamuya devir işlemi tamamlanır.
Taşınmazını kamuya teslim eden eski malikin bazı hakları tescil sonrasında da sürmektedir: