İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Tapu iptal ve tescil davası, tapuda gerçeğe ve hukuka aykırı bir şekilde tescil edilmiş bir mülkiyet hakkının iptali ve gerçek hak sahibinin adına tescili amacıyla açılan bir ayni hak davasıdır. Bu davayı açan kişi, mülkiyet hakkını ihlal eden bir işlemin düzeltilmesini talep eder. Tapu kaydının gerçeği yansıtmadığını ispatlamak amacıyla davayı açar.
Mülkiyet hakkı hem Anayasa ile hem de Türk Medeni Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Bu hak bir başkası tarafından zedelenmişse, tapu iptal ve tescil davası ile korunabilir. Sebebi ise mülkiyet hakkının ayni bir hak olmasıdır. Ayni haklar kim tarafından zedelenirse, hak sahibi bunu o kişiye karşı ileri sürebilir, dava açılabilir. Türlü hallerle zedelenebilen mülkiyet hakkı, tapunun iptali ve gerçek malik adına tescil ile korunabilmektedir.
Mülkiyet hakkı Türk Medeni Kanunu’nda da düzenlenmektedir. Mülkiyetin kazanılması, tapuya tescili, taşınmaz mülkiyeti gibi kuralları bu Medeni Kanun düzerler. Kanun’a göre mülkiyetin kazanılabilmesi için tescil zorunlu bir unsurdur. Tescilin geçerliliği de hukuki bir sebebe dayanmalıdır. Aksi halde tescil geçersiz olur ve bu gibi durumlarda tapu iptal ve tescil davası ile karşılaşırız.
Tapu iptal ve tescil davalarının dava sebepleri çeşitlidir ve her biri farklı hukuki dayanaklara dayanır.
Muris muvazaası, mirastan mal kaçırma işlemidir. Böyle bir durumda mülkiyet hakkı doğrudan zedelendiğinden, hakkı zedelenen muris muvazaasına dayanan tapu iptali ve tescil davası açabilme hakkına sahiptir.
Ehliyetsizlik ise kişinin ayırt etme gücünün bulunmadığı, kendi iradesi ile hak kazanamadığı veya kaybedemediği durumlardır. Ehliyetsiz kişiler borç altına giremezler. Fiillerin sebep ve sonuçlarını anlayamamaktadırlar. Türk Medeni Kanunu’nun 10. maddesine göre, bahsettiğimiz fiil ehliyeti erginlik ile (reşit olmakla) kazanılır. Akıl hastalığı gibi durumlar söz konusu ise kişi erginlik yaşına gelmiş olsa bile ayırt etme gücünü etkileyen bir hastalık söz konusu ise, kişi yine tam ehliyetsizdir. Tam ehliyetsiz kişilerin fiilleri TMK m. 15’e göre sonuç doğurmaz. Dolayısıyla ehliyetsiz biri adına yapılan satış işlemi yolsuzdur ve dava yoluyla iptal edilmelidir.
Sahtecilik söz konusu olduğunda ise yine tapuda iptal davası açılabilmektedir. Buna örnek olarak ise sahte vekaletname kullanılması gösterilebilir.
Tapuda gerçekleştirilen bazı işlemler, irade sakatlanması sonucunda gerçekleştirilmiş olabilir. İrade sakatlanması ise hata, hile veya cebir yoluyla meydana gelmiş olabilir. Örneğin kişiye yanlış bilgi verilmiştir ve o kişi verilen bilgi doğrultusunda işlem yapmışsa burada hile söz konusu olur. Kişi işlem yapmaya iradesi ile değil, zorlama sonucu karar vermişse burada cebir söz konusu olur. Son olarak da işlemde bir hata söz konusu ise, tapu kaydı geçersiz hale gelir ve dava yolu ile iptali mümkündür.
2025 yılı itibarıyla Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri, tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin bazı önemli kriterlerde daraltıcı ve netleştirici içtihatlara imza atmıştır.
2025 yılına gelindiğinde Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri, tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin bazı önemli kriterleri daha daraltıcı şekilde yorumlamaya başlamıştır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2023/369 E., 2023/665 K. sayılı kararında, Hazine tarafından yapılan satışların idari işlem niteliği taşıdığı vurgulanmıştır. Bu tür idari işlemler, ancak idare tarafından geri alınır ya da idari yargıda iptal edilirse özel hukukta yolsuz tescil sayılabilir. Dolayısıyla, idari süreç tamamlanmadan doğrudan tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün görülmemektedir. Bu karar, idari işlem ile özel hukuk davası arasındaki ayrımın yeniden altını çizmektedir.
Ayrıca Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’nin 2023/3138 E., 2023/3221 K. sayılı kararı, mirasçılık sıfatıyla elbirliği mülkiyetine sahip olan kişilerin, 20 yılı aşkın süredir taşınmazı kullanmış olsalar dahi TMK 713/2 kapsamında zilyetlikle mülkiyet talep edemeyeceğini ortaya koymuştur. Bu yaklaşım, mirasçılar açısından getirilen en dikkat çekici sınırlamalardan biridir.
Sonuç olarak, 2025 yılı itibarıyla Yargıtay’ın tapu iptal ve tescil davalarına bakışında daha katı, ispat odaklı ve hukuki dayanağı güçlü taleplere öncelik veren bir yaklaşım gelişmiştir.
Tapu iptal davası açan kişi, tapu kaydının geçersiz olduğunu ispatla yükümlüdür. İspatlar genellikle, tanık anlatımları, belgeler, bilirkişi raporları ile sağlanır. Mahkemeler somut olayın niteliğine göre delilleri, raporları ev belgeleri inceleyerek karara varırlar.
Tapu iptal ve tescil davalarında yetki ve görev kuralları, usul hükümlerine göre belirlenir. Yanlış mahkemede açılan dava, usulden reddedilir. Bu nedenle yetkili ve görevli mahkeme doğru belirlenmeli, dava bu hususa göre açılmalıdır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesine göre malvarlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Dolayısıyla tapu iptal ve tescil davalarında da görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tapu iptal ve tescil davalarında, davaların sebebine göre görevli mahkemeler de değişiklik göstermektedir. Somut olaya göre değerlendirip, görevli mahkeme doğru tespit edilip dava açılması önem taşımaktadır.
Tapu malikine karşı açılan iptal ve tescil davalarında, tapuda malik olarak görünen kişi kim ise, davalı odur. Yani tapu kaydında adına işlem yapılan kişinin kimliği doğru belirlenmeli ve dava dilekçesinde gösterilmelidir.
Davalının ölmesi durumunda, dava mirasçılara da yöneltilebilir. Muris muvazaası durumunda da diğer mirasçılar dava açma hakkına sahiptir. Bir başka durumda ise tapu maliki ölmüşse ve mal devlet adına tescil edilmişse, davanın Hazine’ye yöneltilmesi gerekir. Yani her durumda, ilgili kişi ya da kurumların davalı olarak gösterilmesi gerekir.
Tapu iptali ve tescili davası sonucunda verilen mahkeme kararları verildiği anda değil, belli bir sürecin tamamlanmasıyla hukuki sonuç doğurur. Bu nedenle kararın kesinleşme süreci ve tescilin etkileri önemlidir.
Mahkeme tarafından verilen tapu iptal ve tescil kararının hukuken sonuç doğurabilmesi için kesinleşmesi gerekir.
Tarafların itirazları sonucu karar istinaf ya da temyiz incelemesine gidebilir. Bu itiraz yolları kullanılmamışsa veya kullanılırsa ve sonucunda onanırsa, karar kesinleşmiş olur. Dolayısıyla, mahkeme kararının tapuya işlenebilmesi için öncelikle kesinleşmiş olması zorunludur.
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra yeni malik adına tapuda tescil işlemi gerçekleştirilir. Bu tescil işlemiyle birlikte, taşınmaz üzerindeki mülkiyet artık resmiyet kazanmış olur. Yeni malik, ayni hak olan mülkiyet hakkını herkese karşı ileri sürebilir hale gelir. Taşınmaz üzerinde tam tasarruf yetkisine sahip olur.