İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Aidat, kat malikleri ve bağımsız bölüm kullanıcılarının, ortak alanların bakım, onarım ve yönetim giderlerine katılmak üzere düzenli olarak ödemekle yükümlü olduğu tutardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her malik, arsa payı oranına bakılmaksızın ortak giderlere eşit şekilde katılmakla sorumludur. Aidatın ödenmemesi durumunda hukuki yaptırımlar gündeme gelebilir; gecikme tazminatı, icra takibi ve mahkeme süreci gibi sonuçlarla karşılaşılabilir. Kiracının mı yoksa mal sahibinin mi aidattan sorumlu
olduğu konusu ise uygulamada sıkça karıştırılan bir noktadır ve yasal düzenlemeler doğrultusunda netliğe kavuşturulması gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu aidat düzenlemesini, kat maliklerinin ortak yaşam alanlarına ilişkin giderlere hangi oranlarda katılacağını açık bir şekilde belirterek yapar. Kanunun 20. maddesine göre, kat malikleri aralarında farklı bir anlaşma yapmadıkça:
Kat Mülkiyeti Kanunu aidat borcunun ödenmesini sadece faydalanma durumuna bağlamaz; ortak alanları kullanmayan ya da kullanıma ihtiyaç duymadığını ileri süren kat maliklerinin de bu giderlere katılımı zorunludur. Bu düzenleme, apartman veya site yönetiminin mali işleyişinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesini ve ortak yaşam düzeninin korunmasını amaçlar.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, her kat maliki yükümlülükleri kapsamında, apartman veya sitenin ortak alanlarına ilişkin giderlere katılmakla yükümlüdür. Bu giderler; bakım, onarım, temizlik, sigorta, yönetici maaşı, güvenlik ve ortak tesislerin işletilmesi gibi kalemleri kapsar. Kat malikleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit, diğer tüm ortak giderlere ise arsa payı oranında katılmak zorundadır. Ortak alanları kullanmıyor olmak ya da bunlardan faydalanma ihtiyacının bulunmadığını ileri sürmek, bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Aksi yönde bir anlaşma yapılmadıkça, tüm maliklerin bu sorumluluğu
yasal bir zorunluluk olarak devam eder.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aidatların zamanında ödenmesi her kat malikinin yasal sorumluluğudur. Ödeme geciktiğinde, geciken aidata faiz uygulanır mı sorusu sıkça gündeme gelir. Kanun bu durumu açıkça düzenlemiştir: Aidat borcunun süresinde ödenmemesi halinde, geciken her gün için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran, aidat gecikme faizi 2025 yılı itibarıyla da geçerliliğini korumaktadır. Ödeme yapılmazsa, apartman veya site yönetimi tarafından aidat icra takibi başlatılabilir. Bu takip, ilamsız icra yoluyla gerçekleştirilebilir ve borç tahsil edilene kadar malikin taşınmazı üzerinde haciz gibi yaptırımlar uygulanabilir.
Kat malikleri, apartman veya site yönetimi tarafından belirlenen aidat ve avans ödemelerini zamanında yapmakla yükümlüdür. Bu ödemelerin gecikmesi durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, borçlu malikten aylık %5 oranında gecikme faizi (gecikme tazminatı) tahsil edilir. Bu faiz, borcun ödenmediği her ay için otomatik olarak işler ve borç miktarını artırır. Gecikme devam ettiği takdirde, yönetim borçlu kat maliki hakkında ilamsız icra takibi başlatabilir. İcra takibi sürecinde, ödeme emri gönderilir; borç ödenmezse haciz işlemleri uygulanabilir. Sürecin sonunda, borcun tahsil edilememesi durumunda, alacaklı yönetim mahkemeye başvurarak daha ileri yaptırımlar talep edebilir. Bu nedenle gecikme faizi ve icra takibi süreci, hem mali hem de hukuki sonuçlar doğurabilecek ciddi bir süreçtir.
Apartman ve site yaşamında yer alan ortak alanlar; bahçe, otopark, merdiven, asansör, çatı, koridor gibi tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş yerlerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. ve 18. maddeleri, ortak alanların amacına uygun şekilde ve başkalarının kullanım hakkını engellemeyecek biçimde kullanılmasını zorunlu kılar. Bu kapsamda, hiçbir kat maliki veya kiracı, ortak alanları kişisel eşyalarını depolamak, özel kullanım alanı gibi sınırlandırmak veya diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde tasarrufta bulunamaz. Gerekli durumlarda, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla bazı alanların kullanımı kısıtlanabilir veya düzenlenebilir. Ortak alan kullanımıyla ilgili yapılan ihlaller, diğer maliklerin şikâyetiyle hukuki süreçlere konu olabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, aidat ve ortak gider borçlarının süresinde ödenmemesi durumunda uygulanacak gecikme faizi, 2025 yılında da önceki yıllarda olduğu gibi aylık %5 oranında belirlenmiştir.
Türk hukukunda faiz oranları, türüne göre çeşitli mevzuatlarla sınırlandırılmıştır. Kanuni faiz ve temerrüt faizi oranları, Türk Borçlar Kanunu, Türk Ticaret Kanunu ve özel düzenlemelerle belirlenir. 2025 yılı itibarıyla, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece:
Apartman ve site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca belirli sınırlar içinde hareket etme yetkisine sahiptir. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararları uygulamakla yükümlü olmakla birlikte, günlük yönetim işlerinde zorunlu ve ivedi durumlar için takdir yetkisine sahiptir. Örneğin; acil bir onarım yapılması, güvenlik önlemi alınması veya ortak alanlarda tehlike arz eden bir durumun giderilmesi gibi hallerde, kat maliklerinden önceden onay alınmaksızın işlem yapılabilir. Ancak bu yetki sınırsız değildir; keyfi uygulamalar yapılamaz, mali yükümlülük doğuracak işlemler için genellikle kat malikleri kurulunun onayı gerekir. Yönetici, yetkisini kullanırken mevzuata, yönetim planına ve iyi niyet kurallarına uygun davranmak zorundadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site ve apartman yöneticileri, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve ortak yaşam alanlarının düzenli, güvenli ve hukuka uygun şekilde yönetilmesinden sorumludur. Yönetici, yasal olarak bir temsilci sıfatına sahiptir ve apartmanın ya da sitenin tüzel kişiliğini üçüncü kişilere karşı temsil eder. Görevleri arasında aidatların tahsilatı, ortak giderlerin ödenmesi, bakım ve onarım işlerinin yürütülmesi, çalışanların denetlenmesi, resmi kurumlarla yazışmalar yapılması ve kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak gibi birçok yükümlülük yer alır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site ve apartman yöneticileri, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve ortak yaşam alanlarının düzenli, güvenli ve hukuka uygun şekilde yönetilmesinden sorumludur. Yönetici, yasal olarak bir temsilci sıfatına sahiptir ve apartmanın ya da sitenin tüzel kişiliğini üçüncü kişilere karşı temsil eder. Görevleri arasında aidatların tahsilatı, ortak giderlerin ödenmesi, bakım ve onarım işlerinin yürütülmesi, çalışanların denetlenmesi, resmi kurumlarla yazışmalar yapılması ve kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak gibi birçok yükümlülük yer alır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, her kat maliki ortak gider ve aidat borçlarını zamanında ödemekle yükümlüdür. Bu borçların ödenmemesi halinde, apartman veya site yönetimi tarafından çeşitli yasal yollar devreye sokulabilir. Öncelikle yönetici, borçlu kat malikine yazılı ihtarda bulunarak ödemeyi talep edebilir. Ödeme yapılmazsa, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde ilamsız icra takibi başlatılabilir. Bu süreçte, geciken her ay için %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır.
Aidat borcunun zamanında ödenmemesi hâlinde uygulanan gecikme faizi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca aylık %5 oranında yasal bir yaptırımdır. Ancak borçlu kat maliki, faizin hatalı uygulandığını, yanlış hesaplandığını ya da hukuka aykırı şekilde talep edildiğini düşünüyorsa, bu faize karşı itiraz etme hakkına sahiptir.
Sulh hukuk mahkemeleri, basit, hızlı ve küçük çaplı alacak, tahliye, tespit ve benzeri dava konularını inceleyen mahkemelerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, özellikle aidat alacaklarının tahsili ya da ortak giderlerin ödenmemesi durumunda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Bu mahkemelerde dava açmadan önce, genellikle taraflar arasında uzlaşma ve ihtar süreçleri işletilir.
Aidat borcuna karşı kat malikleri, icra takibine itiraz ederek iptal davası açabilir, borcun haksız veya usulsüz olduğunu iddia edebilir. Ayrıca, uzun süre ödenmeyen aidatlar nedeniyle yönetim, tahliye davası açabilir. Bu süreçlerde hukuki hakların korunması için profesyonel destek almak önemlidir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2284 E. 2018/6954 K. 31.10.2018 tarihli kararı şu şekildedir:
‘’…Mahkemece; davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de; kurulan hüküm alınan bilirkişi raporuna dayandırılmış ancak bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin, dayanağını oluşturan düzenleme; işletme projesi ise işletme projesinin davalıya tebliğ edildiği tarih, kat malikleri kurulu kararı ise bu kurula davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır. O
halde; öncelikle aidat borcunun doğduğu dönemlere ilişkin alınan kat malikleri kurulu kararlarına ait belgeler (toplantı tutanakları, hazirun cetveli, gündem, vs.) dosyaya celbedilerek, bu kararların iptal edilip edilmediği, davalıya tebliğ edilip edilmediği tespit edilip, tebliğ tarihinden itibaren gecikme tazminatı uygulanabilecek olup, temerrüt tarihi duraksamaya yer vermeyecek şekilde tespit edilmeksizin takip tarihinden öncesine gecikme tazminatı işletilmesi doğru görülmemiştir. Tarafların tüm delilleri, banka kayıtları, ödeme belgeleri, tahsilat makbuzları celbedilerek, davalının ödemesi gereken bir meblağ bulunup bulunmadığı tam olarak tespit edilip, alınacak uzman mali müşavir bilirkişi raporu doğrultusunda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri de birlikte değerlendirildikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik ve yetersiz, denetime elverişli olmayan incelemeyle karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…’’
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2003/4189 K. 2003/4952 T. 10.6.2003
Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarına göre ortak gider avans borcunun ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması, işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir suretle öğrenmiş olması gerekir.
Kat mülkiyeti alanında mahkemelerce verilen güncel içtihatlar, kat malikleri ile yöneticilerin hak ve sorumluluklarını net bir şekilde belirlemektedir. Bu kararlar, aidat borçlarının tahsili, ortak alanların kullanımı, yönetici yetkileri ve gecikme faizlerinin uygulanması gibi konularda uygulama birliğini sağlar. Özellikle, gecikme faizlerinin hesaplanması ve aidat borcuna itiraz süreçlerinde mahkeme kararları yol gösterici olmaktadır. Güncel yargı kararları, kat maliklerinin yükümlülüklerini hatırlatırken, yöneticilerin görev sınırlarını da çizerek, adil ve hukuki yönetim için önemli bir dayanak oluşturur.
Mahkemeler, faiz oranlarının belirlenmesinde aşırı ve haksız faiz taleplerini reddederek makul ve yasal sınırlar içinde kalmasını sağlamak amacıyla çeşitli kararlar vermiştir. Örneğin, Yargıtay kararlarında, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat gecikme faizinin aylık %5’i aşmaması gerektiği vurgulanmakta, bunun üzerindeki faiz talepleri genellikle kabul edilmemektedir. Ayrıca, temerrüt faizinin hesaplanmasında da sözleşme özgürlüğü ile kanuni faiz oranları arasındaki denge gözetilmekte, oranın makul olup olmadığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Bu içtihatlar, tarafların haklarını korurken, faiz uygulamalarında adaletin sağlanmasına zemin hazırlar.