İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kiracı, kira sözleşmesi kapsamında belirlenen kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödeme yükümlülüğü altındadır. Ancak, kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır. Bunlardan biri de kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davasıdır. Bu süreç, belirli hukuki prosedürlerin izlenmesini gerektiren teknik bir konudur.
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen ve taraflar arasında borç doğuran bir sözleşme türüdür. Kiracı, sözleşmede belirtilen kira bedelini ve yan giderleri kararlaştırılan tarihlerde ödemekle yükümlüdür. Kira ödemeleri genellikle aylık olarak belirlenir ve ödeme tarihi taraflarca sözleşmede açıkça kararlaştırılabilir.
Eğer kira sözleşmesinde belirli bir ödeme tarihi belirtilmemişse, TBK madde 314 gereği kira bedeli her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Ayrıca, kira sözleşmelerinde genellikle ödemenin nasıl yapılacağı (banka havalesi, elden ödeme vb.) belirtilmekte olup, özellikle banka aracılığıyla ödeme yapılması durumunda ödeme dekontları hukuki delil niteliğindedir.
Kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci, öncelikli olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 6098 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülmektedir. Ayrıca, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ve uygulamada Yargıtay’ın vermiş olduğu içtihatlar da yol gösterici niteliktedir.
• Türk Borçlar Kanunu Madde 315: Kiracı, kira bedelini ödemezse, kiraya veren ona yazılı olarak en az 30 gün süre vererek borcunu ödemesini ihtar edebilir. Bu sürenin sonunda ödeme yapılmazsa, sözleşme feshedilerek tahliye davası açılabilir.
• İcra ve İflas Kanunu Madde 269 ve devamı: Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda icra takibi yoluyla ödeme emri göndererek tahliye sürecini başlatabilir.
• Yargıtay Kararları: Yargıtay içtihatlarına göre, kira sözleşmelerinde belirtilen ödeme gününün geçirilmesi ve kiraya verenin bu durumu noter ihtarı veya icra takibiyle tespit etmesi halinde, tahliye talebi haklı bulunabilmektedir.
Özellikle “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” uygulaması, yargı kararlarında sıkça yer bulmaktadır. TBK madde 352’ye göre, bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtar gönderilmişse, kira dönemi sonunda kiraya veren tahliye davası açabilir.
Kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davasının açılmasının birkaç hukuki gerekçesi bulunmaktadır:
Kiracı, kira sözleşmesi kapsamında belirlenen ödeme günlerini sürekli olarak aksatıyorsa veya uzun süre kira ödemesi yapmıyorsa, bu durum tahliye sebebi olarak gösterilebilir.
Kiraya veren, noter veya icra kanalıyla kiracıya yazılı ihtar göndererek belirli bir süre içinde ödeme yapmasını talep eder. Süre sonunda ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılabilir.
Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi kapsamında icra takibi başlatabilir. Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra 30 gün içinde ödeme yapmazsa, tahliye davası açılabilir.
Eğer bir kira yılı içinde kiracı en az iki defa kira borcunu zamanında ödememiş ve bu nedenle kiraya veren tarafından noter yoluyla ihtar çekilmişse, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir.
Dilekçe, bireylerin resmi makamlara taleplerini iletmek için yazdığı, belirli kurallara uygun bir belgedir. Hukuki süreçlerde büyük öneme sahip olan dilekçeler, eksiksiz ve doğru hazırlanmadığında başvurunun reddedilmesine veya sürecin uzamasına neden olabilir. Bu nedenle, dilekçenin içeriği, ek belgeler ve hukuki dayanaklar titizlikle hazırlanmalıdır.
Dilekçenin geçerli ve hukuki bir nitelik taşıyabilmesi için belirli unsurlar içermesi gerekir:
• Başlık: Dilekçenin gönderildiği makamın adı (örneğin, “İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne” veya “Ankara Valiliği’ne”) yazılmalıdır.
• Başvuranın Kimlik Bilgileri: Dilekçeyi yazan kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası (gerektiğinde), adresi ve iletişim bilgileri belirtilmelidir.
• Dilekçenin Konusu: Kısa ve öz bir şekilde, dilekçenin hangi talep veya durumu içerdiği belirtilmelidir. (Örneğin: “Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Talebi”)
• Açıklamalar: Olayın ve talebin ayrıntılı açıklaması yapılmalıdır. Hukuki dayanaklar ve varsa önceki başvurulara ilişkin bilgiler burada yer alır.
• Talepler: Başvurucunun ilgili makama iletmek istediği talep net bir şekilde ifade edilmelidir. (Örneğin: “Kiracının, borcunu ödemediği gerekçesiyle tahliye edilmesine karar verilmesi”)
• Ekler: Başvuruyu destekleyen belgeler varsa, dilekçenin sonunda liste halinde belirtilmelidir.
• Tarih ve İmza: Dilekçenin yazıldığı tarih belirtilmeli ve dilekçe sahibi tarafından imzalanmalıdır.
Dilekçeyle birlikte sunulması gereken belgeler, başvurunun niteliğine göre değişir. Hukuki süreçlerde genellikle şu tür belgeler gereklidir:
• Kimlik Fotokopisi: Başvuru sahibinin kimlik doğrulaması için eklenir.
• İlgili Sözleşmeler: Örneğin, kira tahliye davası için kira sözleşmesi eklenmelidir.
• Resmi Yazışmalar ve Bildirimler: Önceden yapılmış başvurular veya resmi yanıtlar dilekçeye eklenebilir.
• Ödeme Belgeleri: Kira veya borç ile ilgili bir başvuru yapılıyorsa, banka dekontları gibi ödeme kanıtları eklenmelidir.
• Noter Onaylı İhtarname: Hukuki süreçlerde, özellikle tahliye davalarında veya alacak taleplerinde, noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler kritik öneme sahiptir. İhtarnamede şu unsurlar bulunmalıdır:
• İhtar çekenin ve muhatabın kimlik ve iletişim bilgileri
• Borcun veya yükümlülüğün içeriği
• Ödeme veya işlem yapılması için tanınan süre
• Yasal dayanaklar ve muhtemel hukuki sonuçlar
İSTANBUL 3. SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Adınız Soyadınız]
T.C. KİMLİK NO: [T.C. Kimlik Numaranız]
ADRES: [Adresiniz]
DAVALI: [Kiracının Adı Soyadı]
ADRES: [Kiracının Adresi]
DAVA KONUSU: Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talebimden ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
1. Davalı, [tarih] tarihli kira sözleşmesi kapsamında, [adres] adresinde bulunan taşınmazımda kiracı olarak bulunmaktadır.
2. Sözleşmeye göre aylık kira bedeli [X] TL olup, her ayın [günü] tarihinde ödenmesi gerekmektedir. Ancak, davalı son [kaç] aylık kira bedelini ödememiştir.
3. Kendisine noter aracılığıyla [tarih] tarihinde ihtarname gönderilmiş, 30 gün içinde borcunu ödemesi gerektiği bildirilmiştir. Ancak, bu süre içinde ödeme yapılmamıştır.
4. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kiracının tahliyesi talep edilmektedir.
TALEP ve SONUÇ:
Yukarıda açıkladığım nedenlerle, davalının taşınmazımdan tahliyesine, birikmiş kira borçlarının tahsil edilmesine ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ederim.
EKLER:
• Kira sözleşmesi fotokopisi
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi
• Ödenmeyen kira bedellerine ilişkin banka dekontları
Tarih: [Tarih]
İmza: [Adınız Soyadınız]
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açıldığında, sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi ve dava sürecinde dikkat edilmesi gereken hususların bilinmesi büyük önem taşır. Tahliye davalarında hem kiracının hem de kiraya verenin hakları gözetilir ve mahkeme süreci belirli aşamalardan oluşur.
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle belirli yasal prosedürlerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Dava sürecinin ilk aşamaları şunlardır:
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 315’e göre, kira borcunu ödemeyen kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli ve en az 30 gün süre tanınmalıdır. Bu ihtar noter aracılığıyla veya icra takibi başlatılarak yapılabilir.
• Noter İhtarname Süreci: Kiraya veren, noter kanalıyla kiracıya kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye talebinde bulunacağını bildirir.
• İcra Takibi Yoluyla Ödeme Emri: Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu madde 269 gereğince icra takibi başlatarak ödeme emri gönderir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, tahliye süreci hızlanır.
Eğer ihtar süresi dolmuş ve kira borcu hala ödenmemişse, kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açabilir. Dava açılırken şu belgeler mahkemeye sunulmalıdır:
• Kira sözleşmesi (varsa noter onaylı)
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi
• Ödenmeyen kira borçlarına ilişkin banka dekontları veya makbuzlar
• İcra takibi başlatılmışsa ödeme emri ve itiraz sürecine ilişkin belgeler
Tahliye davasının sonuçlanma süresi, mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında sürebilir. Karar aşamasında dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:
Kiraya verenin, kira borcunun ödenmediğini belgelerle kanıtlaması gerekir. Banka dekontları, noter ihtarları ve icra belgeleri mahkemeye sunulmalıdır. Eksik veya usule aykırı belgeler, sürecin uzamasına veya davanın reddedilmesine neden olabilir.
Kiracı, mahkemede şu iddialarla savunma yapabilir:
• Kira borcunu ödediğini kanıtlayan belgeler sunabilir.
• Kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu iddia edebilir.
• Borcun ödenmemesine sebep olan haklı bir gerekçesi olduğunu ileri sürebilir (örneğin, taşınmazda ciddi ayıpların bulunması).
Mahkeme sürecinin sonunda farklı ihtimaller ortaya çıkabilir:
• Tahliye Kararı: Mahkeme, kiracının borcunu ödemediğine kanaat getirirse, tahliye kararı vererek kiracının belirlenen süre içinde taşınmazı boşaltmasını hükmedebilir.
• Davaya Ret Kararı: Eğer kiracı borcunu ödemişse veya haklı bir itirazda bulunmuşsa, mahkeme davayı reddedebilir.
• Ödeme Süresi Tanınması: Mahkeme, kiracıya belirli bir süre içinde borcunu ödeme hakkı tanıyabilir.
Eğer mahkeme tahliye kararı verirse, kiracı kararın kesinleşmesinden itibaren mahkemece belirlenen süre içinde taşınmazı boşaltmalıdır. Kiracı, süre dolmasına rağmen tahliye etmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılabilir.
1. Mahkeme kararı icra müdürlüğüne sunulur.
2. İcra müdürlüğü tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir.
3. Kiracı belirlenen sürede taşınmazı boşaltmazsa, icra memurları ve kolluk kuvvetleri eşliğinde tahliye gerçekleştirilir.
Kiraya veren, kira bedelini tahsil edemediği için zarara uğramışsa, tazminat davası açma hakkına sahiptir. Tahliye davasına ek olarak, ödenmeyen kira bedellerinin ve taşınmaza verilen zararların tazmini için tazminat davası açılabilir.
Mahkeme, tazminat taleplerini değerlendirirken şu hususları göz önünde bulundurur:
• Kiracının ne kadar süre kira borcunu ödemediği
• Kiralanan taşınmaza verilen zararlar (örneğin, duvarların yıkılması, tesisatın zarar görmesi)
• Kiraya verenin uğradığı maddi kayıplar
Eğer mahkeme tazminat talebini haklı bulursa, kiracının belirli bir miktar tazminat ödemesine karar verebilir.