İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin ya da yakınlarının kiralanan taşınmaza konut veya işyeri olarak ihtiyaç duymaları durumunda kiracıyı tahliye etmeyi sağlayan bir davadır. Tahliye davası açarak kiracının sona erdirilmesi oldukça zor olan kira sözleşmesi sona ermektedir. Kanun kiracıyı korumaktadır. Bu sebeple tahliye davası açabilmenin birtakım önemli şartları bulunmaktadır. Bu şartlar gerçekleşmedikçe kiracının tahliye edilmesi mümkün olmaz.
Malikin kiralanan taşınmaza samimi, zorunlu ve gerçek bir şekilde ihtiyacı bulunması gerekir. Aksi takdirde kötü niyetle ve sadece kiracıyı evden çıkarmak maksadıyla açılacak tahliye davaları kabul edilmeyecektir.
Bunun yanı sıra tahliye davası açabilmek için kanunda belirtilen sürelere uymak gerekir. Bu sürelere aşağıda detaylı bir şekilde değineceğiz.
Türk borçlar kanununun 350 ve 351. Maddelerinde yer ala ihtiyaç sebebiyle tahliye davası önemli sonuçlara sahip bir dava türüdür. Bu sebeple gerek uyulması gereken sürelerin varlığı gerekse de kişilerin sahip oldukları hakların doğru ve hukuki bir çerçevede iletebilmek adına hukuki destek almaları önerilmektedir.
Yargıtay 3.HD.2018/1057E., 2018/1859K. ve 01.03.2018 tarihli kararı
Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve ...' da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
TBK madde 350. Uyarınca dava açma hakkı olan kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz. Malikin kendisi dışında tahliye davası açabilecek olan kişiler şu şekilde sayılabilir:
İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bu durum somut olaya göre değerlendirilecektir. Bu değerlendirme, hâkimin takdir yetkisindedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uyarak bir ay içinde tahliye davası açma yoluyla kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir. Bu doğrultuda kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda feshi tamamlamak için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Bu fesih bildirimine rağmen kiralananı boşaltmayan kiracı için kiraya veren, fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.
Kiracı kiralananı kullandığı esnada, kiralanan taşınmazın malikinin değişmesi mümkündür. Normal şartlarda kiracının taşınmazın maliki değişse bile evden çıkma mecburiyeti yoktur. Kiralananda oturmaya devam edebilir. Ancak bazı hallerde yeni malik taşınmazı oturmak amacıyla satı almış olabilir. Böyle bir halde yeni malik kanunda bulunan birtakım şartları varlığı halinde kiracıyı evden çıkarabilecektir.
Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan yeni malik veya yakınları kanunda belirtilen şartların yerine gelmiş olması şartıyla kiracıyı evden çıkarabilmektedirler.
Bu şartlardan ilki kiralanan taşınması edinen yeni malik ya da yakınlarının, taşınmazı konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluklarının varlığı gerekir. Bu şekilde kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilecek kişiler yeni malik dışında yeni malikin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir. Bu kişiler bahsi geçen gereksinimleri nedeniyle kiracıyı evden çıkarmak üzere tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilirler.
Ancak önemle belirtmek gerekir ki kişinin bu isteği gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Aksi takdirde kiracıyı tahliye etmeleri mümkün olmaz. Bu duruma örnek olarak yeni malikin yakın çevrede benzer özelliklerde kullanabileceği başka bir taşınmazın varlığı halinde kiracıyı çıkarmak için tahliye davası açması zorunlu bir hal olarak değerlendirilmez.
Tahliye davası açabilmek için yeni malikin kiracıyı 1 ay içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunulması gerekir. Bu bildirimin yapılmasından sonra yeni malik tahliye davasını 6 ay sonrası için açabilir. Bu bildirim yapılmadığı takdirde yeni malik aynı şartlarla kira sözleşmesinin tarafı olur. Eğer kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan daha az bir süre varsa bu takdirde yazılı bildirim yapılmasından sonra 6 ay bekleme zorunluluğu bulunmaz. Böyle bir durumda kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açma hakkı oluşur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tahliye davasında hukuki destek almanın önemi oldukça büyüktür. Zira süre takibi, dilekçelerin eksiksiz hazırlanması gibi hususlar önemli detaylar içerir. Bu noktada alınacak avukat yardımı doğması muhtemel hak kayıplarının önüne geçecektir.
TBK madde 355:
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.
Bu hükme aykırı davranıldığı halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tahliye davası dosyanın niteliğine, davayı görmekte olan mahkemenin iş yoğunluğuna, kiracının itiraz hakkını kullanmasına ve somut olayın niteliklerine göre sonuçlanma süreci de değişiklik gösterir. Tahliye davalarında karar süreci ortalama, 3 ay ile 1,5 yıl arasında değişiklik gösterir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uyarak bir ay içinde tahliye davası açma yoluyla kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir. Bu doğrultuda kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda feshi tamamlamak için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Bu fesih bildirimine rağmen kiralananı boşaltmayan kiracı için kiraya veren, fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.
İhtiyaç sebebi ile tahliye davasını açma yetkisi olan kişiler şu şekilde sayılabilir:
Bunun haricinde taşınmazı satın alan yeni malik de şartları yerine getirdiği takdirde tahliye davasını açabilmektedir. Ayrıca aynı şekilde konut ve işyeri sebebiyle taşınmaza ihtiyaç duyan yeni malik dışında yeni malikin yakınları da bu davayı açabilmektedir. Yeni malikin altsoyu, üstsoyu, eşi ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler bu kapsamdadır.
Taşınmazın malini kiralanan taşınmazdaki kiracıyı ancak bazı şartlarda tahliye edebilir. Bunlardan birisi de taşınmazı konut ve işyeri olarak kullanma gereksinimi duymasıdır. Ancak ev sahibinin bu gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bunun haricinde ev sahibinin uyması gereken süreler de mevcuttur.
Ev sahibi ve yakınları kiralanan taşınmaza duyduğu ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmektedirler. Bu dava sonucunda ev sahibi 3 yıl geçmedikçe kiralananı kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu hükme aykırı davranan ev sahibi, kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olur.
TBK madde 355:
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.
Bu hükme aykırı davranıldığı halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tahliye davası açmak için avukat bulundurma şartı yoktur. Ancak yukarıda belirtildiği gibi tahliye davasını açabilmek uyulması gereken birtakım şartlar bulunur. Bunlardan birisi de süre şartıdır. Sürelerin kaçırılmaması ve dolayısıyla hak kayıplarının yaşanmaması adına avukat yardımı almak oldukça önem taşır. Bunun yanı sıra hukuki problemin doğru ileri sürülmesi ve sağlıklı sonuçlar alınabilmesi adına avukat desteği almanın mutlaka faydası vardır.
Yargıtay 6.HD.2015/6614 E., 2015/9220 K. ve 02.11.2015 tarihli kararı
Mahkemece mahallinde dava konusu yer ile halen ikamet edilen yerin mukayeseli keşfi yapılarak üstünlük vasıflarının araştırılması halen oturulan yerin ilçe merkezine uzaklığı ve gelişmişlik durumu üzerinde durulması bu konuda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması, dava konusu yerin üstünlük vasfı belirlendiğinden davacıya halen ikamet ettiği TOKİ evlerindeki yerin kiracı davalıya oturması için teklif edip etmeyeceği sorulması ve sonucuna göre ihtiyacın samimi olup olmadığının belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Yargıtay 6.HD.2015/4706 E., 2016/1492 K. ve 01.03.2016 tarihli kararı
Dava, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ve alacak istemine ilişkindir. Mahkemece öncelikle, davacı tarafa kira sözleşmesinin başlangıç tarihini (yılını) ve süresini kanıtlamak üzere imkan tanınmalı, uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması ondan sonra işin esasına ilişkin karar verilmesi gerekirken davanın süresinde açılıp açılmadığı tam olarak çözüme kavuşturulmadan esasa ilişkin bir karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 3. HD.2018/1057 E., 2018/1859 K. ve 01.03.2018 tarihli kararı
Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve ...' da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”