İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Gayrimenkul edinimi ve mülkiyeti, hukuki ve mali açıdan karmaşık bir konu olabilir. Özellikle birden fazla kişi arasında paylaşılan mülkiyetlerde, hak sahiplerinin haklarının ve sorumluluklarının düzenlenmesi büyük önem taşır. Bu nedenle, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti gibi kavramlar, taşınmaz mülkiyetinin paylaşılması ve yönetilmesi konularında önemli hukuki araçlar sunar.
Kat İrtifakı, paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın hak sahiplerinin paylarını göstermek amacıyla çıkarılan bir tapu türüdür. Türk Hukuku'nda, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayanarak inşaat devam ederken pay sahiplerine inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu yükler. Kat İrtifakı, bu borcu tapu üzerinde belirleyerek, taşınmazın gelecekteki mülkiyetini düzenler.
Kat İrtifakı, paydaşlar arasında sözleşme ile yüklenebilir. Ancak, bu sözleşme şahsi bir hak doğurur, yani sadece sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Bu durumda, paydaşlardan biri payını devretse dahi yeni malik, inşaat yapma borcu ile yükümlü olmaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun getirdiği önemli bir düzenleme, sözleşme ile yüklenilen borcun paya (eşyaya) bağlı bir borç haline getirilmesidir. Bu düzenleme sayesinde, payın devredilmesi durumunda diğer paydaşlar bakımından ortaya çıkabilecek sorunların önüne geçilmiştir. Yani, inşaat yapma borcu artık payla birlikte devredilir ve yeni malik bu borcu devralır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ile ileride kat mülkiyetine çevrilecek binaların inşaat borcu, paylı mülkiyet paylarına bağlanabilir. Bu düzenleme, paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye devretse dahi, yeni malik de inşaat yapma borcu ile yükümlü olur. Ancak, bu borcu paylara bağlamak için inşaatın henüz başlamış veya başlamış ancak tamamlanmamış olması gerekir. Başka bir deyişle, inşaatı tamamlanmış bir yapı için kat irtifakı kurulamaz; ancak şartlar uygunsa kat mülkiyeti kurulabilir.
Ayrıca, kat irtifakı sadece inşaat veya mülkiyetle sınırlı değildir. Kat irtifakı, bir taşınmazın satış vaadi sözleşmesine de konu olabilir. Bu, taşınmazın gelecekteki sahipleri arasında hak ve sorumlulukların belirlenmesini sağlar.
Kat irtifakı, bir taşınmazın paylı mülkiyet halindeki bağımsız bölümlerine inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu yüklemek amacıyla çıkarılan bir tapu türüdür. Kat irtifakı kurulması, belirli şartlara tabidir ve bir dizi resmi işlem gerektirir.
1. İnşaat Aşaması:
Kat irtifakı, inşası devam eden bir yapı veya inşasına başlanmış bir yapı için kurulabilir. İnşası tamamlanmış binalar için ise kat irtifakı kurulamaz. Bu nedenle, kat irtifakı kurulması planlanan taşınmazın inşaat aşamasında olması gereklidir.
2. Tapu Müdürlüğü Başvurusu:
Kat irtifakı kurulabilmesi için, tapu müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir. Bu başvuruda, taşınmazın belediyece onaylanmış mimari projesi, yapı kullanma ruhsatı (iskân belgesi) ve yönetim planı gibi belgeler sunulmalıdır.
3. Paylarının Belirlenmesi:
Kat irtifakı kurulurken taşınmaz mülkiyeti, inşaatın tamamlanması sonrası her bir paydaşa isabet eden bağımsız bölümün arsa payı oranına göre paylara ayrılmalıdır. İnşaat borcu, bu paylara eşit olarak yüklenmelidir. Bu nedenle, belirli paylara borç yükleme veya yükleme yetkisi yoktur; borç tüm paylara eşit olarak dağıtılmalıdır.
4. Paya Bağlı Hak:
Kat irtifakı, paya bağlı bir hak olarak kurulur. Bu nedenle, kat irtifakına sahip olabilmek için taşınmazın pay sahibi olmak gerekmektedir. Kat irtifakı, paylı mülkiyet söz konusu ise, tüm paydaşların talebi ile kurulur. Tek bir malikin mülkiyetinde ise, ilgili malikin talebi ile kurulabilir.
5. Resmi Senet Düzenleme:
Kat irtifakı kurulması için resmi senet düzenlenmesi gerekmektedir. Bu resmi senet, tapu müdürlüğünde tapu memuru tarafından hazırlanır. Noterlerin bu konuda resmi senet düzenleme yetkisi bulunmaz.
6. Tescil İşlemi:
Kat irtifakı, resmi senet düzenlendikten sonra tapu kütüğüne tescil edilir. Bu tescil, kat mülkiyeti kütüğüne yapılır. Kat irtifakının kurulmasını sağlayan resmi sözleşme, tapu memuru tarafından tescil talebi olarak kabul edilir.
7. İnşaat Tamamlandığında Kat Mülkiyetine Geçiş:
Kat irtifakı, inşaatın tamamlanması sonrasında kat mülkiyetine çevrilecek bağımsız bölüm numaraları ve bunlara bağlı eklentilerin tapu kütüğüne kaydedilmesiyle tamamlanır. Bu adım, paydaşların bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyetlerini resmi olarak kaydetmelerini sağlar.
8. Kat İrtifakının 2814 Sayılı Kanuna Göre Kurulması:
Kat irtifakı, 1983 tarihli ve 2814 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre de kurulabilir. Bu durumda, özellikle beş veya daha fazla kişi tarafından üstünde yapılacak bir inşaat için arsa edinilmiş olmalıdır. Paydaşlar arasında karar alınması ve gerekli mahkeme sürecinin tamamlanması gerekebilir.
Kat irtifakı, bir taşınmazın paydaşları veya tek bir malikin talebiyle kurulurken, belirli koşullar altında sona erebilir. Türk Hukuku'nda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 49. maddesi bu durumu düzenlemektedir. Kat irtifakının sona ermesine yol açan bu koşullar aşağıda açıklanmıştır:
1. Paylı Mülkiyet Durumunda Paydaşların veya Tek Malikin Talebiyle Sonlandırma:
Eğer taşınmaz paylı mülkiyet altındaysa, kat irtifakı paydaşların tamamının veya tek bir malikin talebi üzerine sona erdirilebilir. Bu talep tapu kütüğünden irtifak hakkının terkin edilmesiyle gerçekleştirilir ve bu işlem sonucunda kat irtifakı sona erer.
2. Taşınmazın Tamamen Yok Olması:
Taşınmazın tamamen yok olması durumunda, üzerine irtifak hakkı sona erer. Bu, taşınmazın fiziksel olarak yok olması veya kullanılamayacak bir duruma gelmesi anlamına gelebilir.
3. Yapı Yapılmasının İmkânsız Hale Gelmesi:
Maddi veya hukuki sebeplerle taşınmaz üzerine yapı yapılmasının imkânsız hale gelmesi durumunda, kat irtifakı kendiliğinden sona erer. Örneğin, taşınmaz üzerinde yapı inşası için gerekli izinler alınamaz veya yapının inşası için gerekli koşullar oluşmazsa, kat irtifakı sona erebilir.
4. Kamulaştırma Durumu:
Eğer taşınmaz kamulaştırılırsa, kat irtifakı kendiliğinden sona erer. Kamulaştırma süreci, taşınmazın kamuya devredilmesi anlamına gelir ve bu durumda kat irtifakı sona erir.
5. İnşaatın Süresinde Tamamlanmaması Durumu:
Kat irtifakı tesis edilmiş bir arsa üzerinde plana göre beş yıl içinde tamamlanması gereken inşaat bu sürede tamamlanmazsa, maliklerden birinin talebi üzerine Sulh Hâkimi kat irtifakını kaldırabilir. Hâkim, yapıyı tamamlamak için ek bir süre verebilir. Ancak bu süre içinde yapının tamamlanamayacağı anlaşılırsa, hâkim kat irtifakının terkinine karar verebilir. Bu kararla birlikte kat irtifakı sona erer.
Kat irtifakının sona ermesi, taşınmaz mülkiyeti ve paydaşlar arasındaki ilişkileri etkileyen önemli bir hukuki süreçtir. Bu nedenle, kat irtifakının sona erdirilmesi gereken bir durum ortaya çıktığında, paydaşlar veya tek bir malik hukuki danışmanlık almalı ve gerekli yasal adımları atmalıdır. Ayrıca, Sulh Hâkimi tarafından yapılan değerlendirmeler ve kararlar da bu süreçte dikkate alınmalıdır. Bu şekilde, kat irtifakının sona ermesi hukuki ve adil bir şekilde gerçekleşir.