Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Fesih: Kiraya Veren ve Malikin Hakları
Türk Borçlar Kanunu'nun 350/2. maddesi, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiğinde ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesi durumunda, kira sözleşmesinin feshedilebileceğini belirtmektedir. Ancak, bu fesih hakkı sadece konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için geçerlidir.
Bu durumda, fesih davasını kimler açabilir? Kiraya veren ve taşınmazın maliki bu dava açma hakkına sahiptir. Ancak, taşınmazı yeniden inşa veya imar nedeniyle satın almış olan intifa hakkı sahipleri, yeni malik olmalarına rağmen bu hakka sahip değillerdir.
İntifa hakkı sahibi, taşınmazın mülkiyeti kendisine geçse bile, kira sözleşmesini yeniden inşa veya imar nedeniyle feshetme hakkına sahip değildir. Bu durumda, intifa hakkı sahibi sadece kiracının haklarını korumakla yükümlüdür ve fesih davası açma yetkisine sahip değildir.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle kira sözleşmesinin feshi, hem kiraya veren hem de malik için önemli bir haktır. Ancak, bu hakların kullanımında dikkatli olunmalı ve yasal süreçlerin doğru şekilde takip edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, taşınmaz sahipleri ve kiracılar, bu tür durumlarda bir avukattan hukuki danışmanlık almalı ve haklarını doğru bir şekilde korumalıdır.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Şartları
Türk Borçlar Kanunu'nun 350/2. maddesi, kira sözleşmelerinin yeniden inşa veya imar nedeniyle feshedilebileceğini düzenlemektedir. Ancak bu fesih davasının açılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar:
1. Taşınmazın Yıkılıp Yeniden Yapılması veya Esaslı Onarımı: Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya imar maksadıyla esaslı surette onarılması gerekmektedir. Bu süreçte yapılacak işlerin ciddi ve kalıcı olması önemlidir.
2. Kullanımın İmkansız Hale Gelmesi: İnşa veya imar çalışmaları sırasında kiralanılanın içinde oturulması veya kullanılması imkansız hale gelmelidir. Bu durumda kiracının taşınmazı kullanabilmesi mümkün olmamalıdır.
3. İmar ve İnşa Kavramları: İmar kelimesi "bayındırlaştırmak, bayındır hale getirmek, geliştirmek" anlamına gelirken, inşa kelimesi "yapı kurma, yapı yapma" anlamına gelir. Yeniden inşa ve imar sürecinde, yapılan işlemlerin bu tanımlarla uyumlu olması gerekmektedir.
4. Esaslı Onarım: Kanun, inşa ve imar çalışmalarının esaslı onarımlar olmasını arar. Bu, yapılan işlerin sadece yüzeysel değil, kalıcı ve ciddi müdahaleleri içermesi gerektiği anlamına gelir.
5. Dava Açma Zorunluluğu: Kiraya veren, kiracının taşınmazı terk etmesini sadece imar veya inşa sebebiyle isteyemez. Bu durumda kira sözleşmesinin dava yoluyla sonlandırılması gerekmektedir. Kiraya veren, mahkemeye başvurarak kira sözleşmesinin feshini talep etmelidir.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle fesih davası açılabilmesi için yukarıdaki şartların sağlanması önemlidir. Bu süreçte doğru adımların atılması ve hukuki süreçlerin doğru şekilde takip edilmesi gerekmektedir. Kiraya veren ve kiracılar, bu konuda profesyonel hukuki danışmanlık alarak haklarını korumalıdır.
Yeniden İmar ve İnşa Sebebiyle Dava Açma Süresi
Yeniden imar ve inşa sebebiyle kira sözleşmelerinin feshedilmesi durumunda, dava açma süreleri ve prosedürleri, belirli veya belirsiz kira sözleşmeleri için farklılık gösterir. Bu süreçte dikkate alınması gereken önemli noktalar şunlardır:
1. Belirli Süreli Sözleşmeler: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, dava açma süresi sözleşmede belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren başlar. Eğer kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa, bu sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.
2. Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, dava açma süresi fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uygun olarak belirlenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 328. maddesinde belirtilen fesih bildirim süreleri dikkate alınarak, bu sürelerin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir. Kiracının tahliye süresi gibi süreler de hesaplanır.
Bu sürelerin doğru bir şekilde takip edilmesi ve gerekli işlemlerin zamanında yapılması, tarafların haklarını korumak adına son derece önemlidir. Aksi halde, dava açma hakkı zaman aşımına uğrayabilir ve kiraya verenin talebi reddedilebilir. Dolayısıyla, kira sözleşmelerinin feshi için belirlenen sürelerin ve prosedürlerin titizlikle izlenmesi gerekmektedir.
Yeniden imar ve inşa sürecinde kira sözleşmelerinin feshi, her iki taraf için de hassas bir konudur. Bu nedenle, yasal sürelerin ve prosedürlerin doğru bir şekilde takip edilmesi, olası hukuki sorunların önüne geçmek için kritik öneme sahiptir.
Geçici Boşaltma ve İnşaat Sürecinde Kiracı Hakları
Kira ilişkilerinde, kiracıya belirli durumlarda kiralananı geçici olarak boşaltma talebinde bulunulabilir ve mahkemece bu talep uygun görüldüğünde geçici boşaltma kararı verilebilir. Özellikle inşaat veya yenileme çalışmaları nedeniyle kiralananın boşaltılması gerektiğinde, kiracının hakları ve süreçle ilgili önemli detaylar bulunmaktadır.
Geçici boşaltma talebinde bulunulurken, dilekçede inşaat veya yenileme nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesinin istendiği açıkça belirtilmelidir. Kiracının kira sözleşmesinin devam ettiği ancak belirli bir süre için kiralananı boşaltması gerektiği ifade edilir.
Geçici boşaltma süresinde, kira sözleşmesi sona ermez ve kiracı hala kiracı konumunda kalır. Yalnızca belirlenen süre boyunca kiralananı boşaltması istenir. Eğer yapılacak olan inşaat veya tadilat işlemleri kısa sürede tamamlanabilecekse, belirlenen süre içinde geçici boşaltma talep edilebilir.
Kiracının Geçici Boşaltma Süresi Boyunca Kiralananı Başka Bir Kiracıya Verilmez veya Kiracıya Teslim Edilmezse Ne Olur?
Bu durumda, kiracının mağdur olmaması için bazı düzenlemeler bulunmaktadır. Kiraya veren, belirlenen sürede yapılacak olan değişiklik, onarım veya yenileme işlemlerini zamanında tamamlamakla yükümlüdür. Aksi halde kiracı, kiralananı kullanamadığı ve gecikme yaşadığı için zarar görebilir.
Geçici boşaltma süresinin sonunda, kiralananın belirlenen sürede kiracıya teslim edilmemesi durumunda, kiracı teslim edilmeyen kiralananın teslim edilmesini talep etme hakkına sahiptir. Kiraya veren, kiralananı başkasına kiralamış veya kiralananı yıkmışsa, kiracı bu durumda kiraya verenden tazminat talep edebilir.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Fesihin Sonuçları: Kiracı ve Kiraya Veren Hakları
Yeniden inşa ve imar sebepleriyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, kiracı ve kiraya veren arasında belirli haklar ve sorumluluklar doğurur. Konuyla ilgili "Kiracının Hakları ve Kiraya Verenin Hakları" isimli makalemize göz gezdirebilirsiniz. Bu fesih durumunun sonuçları şu şekildedir:
1. Kiraya Verenin Sorumlulukları: Yeniden inşa veya imar amacıyla kiralananın boşaltılması, kiraya verenin bu süreçte birtakım yükümlülükleri altına girmesini gerektirir. Kiraya veren, talep edildiği takdirde kiralananın yeniden inşası veya imarı için gerekli işlemleri yapmakla yükümlüdür. Ayrıca, kiralananın haklı bir neden olmaksızın üç yıl boyunca başkasına kiralanmaması gerekmektedir. Eski kiracının, yeniden inşa edilen kiralananı yeni durumu ve kira bedeliyle kiralamak için öncelik hakkı vardır. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi takiben bir ay içinde kullanılmalıdır. Kiraya veren, bu hükümlere uymadığı takdirde eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
2. Kiracının Hakları: Kira sözleşmesinin feshedilmesiyle birlikte, kiracının kiralananı talep etme hakkı sona erer. Ancak, kiracı kira sözleşmesinin haksız şekilde sona erdirilmesinden doğan zararlarını talep edebilir. Kiracının zararı bir yıllık kira bedelini aşıyorsa, fazla olan kısım haksız fesih hükümleri uyarınca eksik borç olarak kabul edilir ve talep edilebilir.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle feshedilen kira sözleşmelerinde, kiracı ve kiraya verenin haklarının korunması ve yasal düzenlemelere uyulması kritiktir. Tarafların yasal haklarını doğru bir şekilde anlamaları ve izlemeleri, hukuki anlaşmazlıkların ve zararların önlenmesine yardımcı olacaktır.
Yeniden İnşa ve İmarın İspatı: Tahliye Davasında Gerekli Belgeler ve Deliller
Kiraya verenin yeniden inşa veya imar çalışmaları sebebiyle tahliye talep etmesi durumunda, dava sürecinde önemli belgeler ve deliller sunulmalıdır. Bu süreçte dikkate alınması gereken bazı hususlar bulunmaktadır:
Proje Belgelerinin Sunumu: İnşaat veya imar çalışmalarını desteklemek için onaylanmış projenin mahkemeye sunulması gerekir. Ancak bu projenin, dava konusu kiralananın içerisinde yer aldığının keşif deliliyle tespiti büyük önem taşır.
Proje Onayı ve İmar Tasdiki: Ön proje ve statik projenin onaylanmış olması, mahkemenin tahliye talebini kabul etmesi için önemlidir. Ayrıca, imarca tasdikli mimari veya projenin de sunulması gerekmektedir.
Davacının İsteklerinin Ayrıntılı Belirlenmesi: Tahliye talebi, yapılacak bakım ve tadilatın detaylarıyla belirlenmelidir. Bu süreçte esaslı onarımın gerekliliği ve can güvenliğinin tehlikede olup olmadığının ispatı da önemlidir.
Gecikme Durumunda Bekletici Mesele Yapılması: Proje belgelerinin sunumunda gecikme yaşanması durumunda, tarafların elinde olmayan sebeplerin belirtilerek bekletici mesele olarak talepte bulunulabilir.
İşin Mahiyetinin Vurgulanması: Tahliye talebinin mahiyetine göre uygun deliller sunulmalıdır. Kısa süreli ve basit onarımlar için geçici boşaltma talep edilebilirken, uzun süreli ve esaslı onarımlar için tahliye kararı talep edilebilir.
Bu noktalara dikkat edilerek, yeniden inşa ve imar sebebiyle açılan tahliye davalarında gerekli belgelerin ve delillerin sağlanması, dava sürecinin adil ve etkin bir şekilde yürütülmesini sağlayacaktır.
