İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten sonra meydana gelen olağanüstü gelişmeler nedeniyle, sözleşme hükümlerinin kiracı veya kiraya veren açısından çekilmez hale gelmesi durumunda başvurulan dava yoludur. Bu dava ile kira bedelinin, mevcut ekonomik şartlara ve hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi talep edilir.
2025 yılında özellikle enflasyon oranlarının yükselmesi gibi hallerle birlikte, yapılan kira sözleşmesinin başında öngörülemeyen ekonomik değişimler kira uyarlama davasının temel dayanağını oluşturmaktadır.
Kira uyarlama davasının mevzuattaki temeli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesidir. Bu hükme göre, sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle borcun ifası aşırı güçleşirse, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Söz konusu maddenin tam hali şu şekildedir:
TBK m. 138: Aşırı ifa güçlüğü
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak
dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Kira uyarlama davası, yalnızca kira bedelinin yüksekliği nedeniyle değil, aynı zamanda borçlunun ödeme gücünün ekonomik koşullar sebebiyle zorlaştığı durumlarda da açılabilir. Kira tespit davalarında (ilgili makalemize buradan ulaşabilirsiniz) aranılan 5 yıl koşulu, bu dava türünde geçerli değildir. Uyarlama davasında aranılan şey sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü gelişmenin ortaya çıkmasıdır.
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için, kira sözleşmesi yapılırken öngörülmesi mümkün olmayan ekonomik koşulların sonradan ortaya çıkmış olması gerekir. Bahsedilen ekonomik koşullara ani enflasyon artışı, pandemi, savaş veya döviz krizleri gibi durumlar örnek olarak gösterilebilir. Eğer bu unsurlar kira sözleşmesinden doğan borcun ifasını ağırlaştırıyorsa uyarlama talebi gündeme gelebilir.
Kiraya veren, fahiş kira artışı ile kiracıyı ödeme gücü zorluğuna sokuyorsa bu durumda da uyarlama davası açılabilmesi için gerekçe oluşmuş olabilir. Ancak sadece gelir azalması yeterli görülmeyebilir; mahkeme, objektif ekonomik göstergelere dayalı olarak ciddi bir ödeme zorluğu yaşandığını araştırır.
2025 yılında da enflasyon seviyesi yüksek olduğundan gerek evlerin gerekse işyerlerinin kira ücretlerinde ciddi artışlar gözlemlenmektedir.
Yargıtay’a göre enflasyon oranında artış olması tek başına kira uyarlama davası için yeterli bir neden olarak kabul edilmemektedir. Ancak sözleşme kurulduğu sırada öngörülemeyen yüksek oranlı bir değişim, diğer şartlarla birlikte değerlendirip bir uyarlama gerekçesi oluşturabilir.
Yargıtay’ın uygulamasına bakıldığında son yıllardaki kararlarında, özellikle yıllık bazda yüzde 100’ün üzerinde seyreden enflasyonun, kiracının ödeme gücünü aşırı derecede zorladığı somut olaylarda, kira uyarlama taleplerinin kabul edildiği görülmektedir. Ancak bu tür kararlar, yalnızca enflasyon verilerine değil, aynı zamanda kiracının gelir durumu, rayiç kira bedelleri
ve somut ekonomik veriler gibi diğer unsurlara dayandırılarak verilmektedir. Bu kapsamda TÜİK enflasyon oranları, konut endeksleri, bölgesel rayiç bedel analizleri, kiracının gelir belgeleri ve uzman bilirkişi raporları gibi objektif deliller sunulması durumunda, davaların kabul edilme oranı artmaktadır.
Kira uyarlama davası açılırken bazı şartların yerine getirilmesi gerekir ve mahkemeye sunulması gereken birtakım belgeler söz konusudur.
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi, mahkemeye sunulması gereken belgelerden birisidir. (Kira sözleşmesi örneği için ilgili makalemize buradan ulaşabilirsiniz.) Ayrıca kiracının gelirinde yaşanan düşüşü kanıtlayan belgeler, banka hesap dökümleri, TÜİK
enflasyon verileri gibi belgeler de delil olarak dosyaya eklenmelidir.
Kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgede oluşan rayiç kira bedellerini gösteren emsal sözleşmeler ve ekspertiz raporları da önem taşır. Böyle durumlarda bilirkişi raporları önem taşır çünkü bilirkişiler kira bedelinin güncel değerini tespit ederler ve mahkemeler genelde uyarlama kararını bu raporlara dayanarak verirler.
Kira uyarlama davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Davacı taraf yani kiracı, uyarlama gerekçelerini ve dayanak belgelerini dava dilekçesi ile mahkemeye sunar. Davalı ise cevap dilekçesiyle itirazlarını ileri sürer. Tarafların her anlamdaki durumunu değerlendiren mahkeme kararını verir.
Dava sürecinde bilirkişi raporları alındıktan sonra taraflara uzlaşma önerilebilir. Taraflar uzlaşamazsa, mahkeme tarafların iddia ve savunmalarını değerlendirerek hakkaniyete uygun şekilde kira bedelinin yeniden belirlenmesine karar verebilir. Kararın kesinleşmesiyle birlikte yeni kira bedeli yürürlüğe girer.
Mahkeme tarafından verilen kira uyarlama kararı, daha önceden yapılmış olan kira sözleşmesinin geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Sadece kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlar.
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi, mahkeme kararıyla mümkün olur. Mahkeme, kararını bilirkişi raporu, ekonomik göstergeler ve sunulan belgeler doğrultusunda verir. Belirlenen yeni bedel kararın kesinleşmesiyle birlikte geçerli hale gelir ve kira sözleşmesi, yeni bedel üzerinden devam eder.
Kural olarak geçmişte ödenen kira bedeli için kira uyarlama davası açılamaz. Yani verilen karar geriye dönük değil, geleceğe yönelik olarak uygulama alanı bulabilecektir. Yargıtay kararları doğrultusunda, uyarlama kararları çoğunlukla davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli sayılmaktadır. Ancak bazı hallerde, örneğin taraflar arasında daha önce ihtar çekilmişse veya dava açılmadan önce ödeme zorluğu yazılı şekilde bildirildiyse, mahkeme uyarlama kararının daha erken bir tarihten itibaren geçerli olmasına da karar verebilir. Bu nedenle her somut olayda geriye etkili sonuçların olup olmayacağı, deliller ve mahkeme takdiri çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilir.