İstanbul Barosu'na kayıtlı olan Avukat Mehmet Genç, mezun olduğu tarihten bu yana avukatlık mesleğini aralıksız olarak sürdürmektedir. İstanbul Barosu bünyesinde kurduğu avukatlık bürosuyla Ceza Hukuku, Miras Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Bilişim Hukuku başta olmak üzere birçok hukuk alanında avukatlık faaliyeti göstermektedir.
Devamını Oku
İmar hukukunda bir yapının yasallık kazanabilmesi, idareden alınması gereken izinlere bağlıdır. İnşaat sürecinin başlangıcı ile tamamlanması arasındaki bu izinler, yapının gerekli şartlara uygun olduğunu onaylar niteliktedir.
Yapı ruhsatı, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca bir arsa üzerinde inşaata başlanabilmesi için ilgili idareden alınması zorunlu olan yasal izindir.
Yapı kullanma izni (iskan) ise, inşaatı tamamen biten yapının, başlangıçta onaylanan mimari projeye, ruhsat eklerine ve ilgili mevzuata tam uyumlu olarak tamamlandığını gösteren belgedir.
Yani ruhsat inşaata başlama izni niteliği taşır, iskan ise yapıda oturulabileceğini ve yapının amacına uygun kullanılabileceğini gösteren niteliktedir.
Geçici kabul, müteahhit ile arsa sahibi veya iş sahibi arasındaki sözleşme ilişkisinde yapının fiziki olarak teslim edilebilir aşamaya geldiğini gösteren teknik bir tespittir. Ancak geçici kabulün yapılmış olması, o yapının hukuken iskan belgesi alabileceği anlamına gelmez. Yapıda ortak alanların bitirilmemiş olması, otopark veya yangın merdiveni gibi zorunlu alanların projeye aykırı yapılması, vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmemiş olması en temel iskan engelleri arasında yer alır.
Teknik eksiklikler giderilmeden ve idari borçlar tasfiye edilmeden yapı kullanma izni verilmesi hukuken mümkün değildir.
İmar mevzuatına aykırı şekilde ruhsat alınmaksızın inşa edilen veya ruhsatlı olup da onaylı projesine aykırılıkları bulunan yapılar, idarenin denetim ve yaptırımlarına tabidir.
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapının tespiti halinde, 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesi uyarınca derhal yapı tatil tutanağı düzenlenir ve inşaat durdurulur. Taşınmazın durumu mühürleme işlemi ile kontrol altına alınır ve mülk sahibine aykırılığı gidermesi için otuz günlük bir süre tanınır. Bu süre zarfında ruhsat alınmaz veya yapı projeye uygun hale getirilmezse, belediye encümeni veya il encümeni tarafından yıkım kararı alınır. Aynı zamanda İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, yapının m2 büyüklüğü, sınıfı, grubu ve bulunduğu alanın özelliklerine göre hesaplanan idari para cezası imar mevzuatına dayanılarak yapı sahibine ve müteahhidine kesilir. Bu süreçte karşılaşılacak ruhsatsız yapı cezası, yapının mülkiyet ve çevre özelliklerine göre ciddi artırım oranlarına tabidir.
Yetkili idare tarafından yapılan tespit neticesinde inşaat alanında gerçekleştirilen mühürleme işlemi, yapının mevcut halinin dondurulması ve üzerinde hiçbir fiziki çalışma yapılmaması yönünde hukuki bir emir niteliğindedir. Bu mührün sökülmesi, bozulması veya mühürleme kararına rağmen inşaat faaliyetlerine devam edilmesi halinde Türk Ceza Kanunu’nun 203. maddesinde düzenlenen “mühür bozma suçu” meydana gelmiş olur.
Yapının imar mevzuatındaki eksiklikleri, taşınmazın piyasa değeri gibi unsurlarını da etkilemektedir.
Bir arsa üzerinde yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan kat irtifakı, iskan belgesinin alınmasıyla birlikte kat mülkiyetine çevrilir. Yapının iskansız kalması halinde ortaya çıkan kat mülkiyeti sorunu, taşınmazın hukuken halen bir "arsa payı" olarak görünmesine yol açar. Bu durum, bağımsız bölümlerin sınırlarının net olarak tescil edilememesi, ortak alanlar üzerindeki hakların belirsizliği ve yönetim planı eksiklikleri gibi hukuki uyuşmazlıkları beraberinde getirir. İskansız binalarda mülkiyet hakkının tam anlamıyla güvenceye alınamaması, gelecekte tüm paydaşlar için büyük risk barındırır.
Kaçak veya projeye aykırı yapının yıkım kararı ve cezai işlemlerden kurtulabilmesi için öncelikle mevcut aykırılıkların imar planına ve ilgili kurallara uygun olup olmadığı incelenir. Eğer aykırılık imar mevzuatına ve plan notlarına aykırı değilse, mevcut duruma uygun olarak hazırlanan mimari ve teknik projeler üzerinden proje tadili iskan sürecinin ilk adımı olarak ilgili idareye sunulur. Bu süreçte yapının ilgili kurallara uygunluğu denetlenerek rapora bağlanır. Teknik uygunluk taşımayan hiçbir imalat tadilat yoluyla yasallaştırılamaz.
Teknik projelerin revize edilmesi ve yapı denetim onaylarının tamamlanmasının ardından, taşınmazın üzerindeki mühürleme kararının kaldırılması ve yasal statü kazanması adına ilgili belediye veya valiliğe resmi uygunluk başvurusu gerçekleştirilir. İdare tarafından yerinde yapılan incelemelerde, yapının tadilat projesine tam uyumlu olduğu, sığınak, yangın ve otopark yönetmeliklerine aykırılık teşkil etmediği saptanırsa, gerekli harç ve vergilerin yatırılmasıyla birlikte yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Böylece yapının hukuki eksiklikleri giderilerek kat mülkiyetine geçiş süreci tamamlanmış olur.
Belediye encümeni veya il encümeni tarafından alınan yıkım ve idari para cezası kararlarına karşı, kararın tebliğ edilmesinden itibaren 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde iptal davası açılması gerekmektedir.
İdare mahkemesinde açılan iptal davaları, kural olarak idari işlemin icrasını kendiliğinden durdurmaz. Özellikle yıkım kararı içeren idari işlemlerin uygulanması halinde telafisi imkansız zararlar doğacağı açık olduğundan, dava dilekçesiyle birlikte yürütmeyi durdurma talebinde bulunulması gerekir. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, yürütmeyi durdurma kararı verilir. Bu karar alınmadan idarenin fiziki yıkım işlemine girişmesi engellenemez.
Gerek ruhsatsız yapıların yasallaştırılması süreçlerinde gerekse iskansız bir taşınmazın satın alınması aşamasında, gelecekte doğabilecek hukuki ve mali kayıpların önüne geçilmesi amacıyla doğabilecek riskler titizlikte tespit edilmelidir.
Bir taşınmazın imar durumuna ilişkin mevcut aykırılıklarının boyutunu ve benzeri durumları belirlemek adına, alanında uzman bilirkişilerinden rapor alınabilir. Bu raporlar, haklılığın ispatı noktasında önemli birer delil oluşturur.
Arsa paylı veya müşterek mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin diğerlerinin rızasını almaksızın gerçekleştirdiği ruhsatsız imalatlar, İmar Kanunu’nun 42. maddesi kapsamında cezai artırım sebebi sayılmaktadır. Sonradan ruhsata uygun hale getirme, mimari proje tadilatı ve iskan başvurusu yapılabilmesi için Türk Medeni Kanunu uyarınca olağanüstü yönetim işi niteliğindeki bu işlemler için Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu uyarınca gerekli pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur.